物流仓储园区建设项目备案申请报告书

物流仓储园区建设项目备案申请报告书

铜陵xx智慧物流有限公司
铜陵市xx物流仓储园区建设项目

可
行
性
研
究
报
告





二零一六年五月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设内容及规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目建设期限 3
1.2项目承办企业概况 3
1.3编制依据 5
1.4编制原则 5
1.5研究范围 6
1.6主要经济技术指标 6
1.7综合评价 7
第二章 项目背景及必要性分析 9
2.1项目提出背景 9
2.2项目提出缘由 10
2.3项目建设必要性分析 11
2.3.1顺应国内现代物流业发展趋势的需要 11
2.3.2促进我国交通运输与物流产业协调发展的需要 11
2.3.3提高铜陵市的物流服务供给能力水平的需要 12
2.3.4推动我国国民经济稳定发展的需要 12
2.3.5支撑项目地保持经济强劲发展的的保障 13
2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 13
2.3.7带动当地经济快速发展的需要 14
2.4项目建设可行性分析 14
2.4.1政策可行性 14
2.4.2管理可行性 17
2.4.3财务可行性 18
2.5分析结论 18
第三章 行业市场分析 19
3.1我国物流产业发展现状和市场前景 19
3.2安徽省物流业发展状况和市场前景 20
3.3铜陵市发展现代物流业的产业基础 21
3.3.1铜陵市经济社会发展现状及物流产业规划 21
3.3.2铜陵经济技术开发区概况及物流体系分析 22
3.4经济技术开发区工业物流量分析与预测 25
3.4.1预测思路 25
3.4.1预测依据 26
3.4.3市场分析与预测 26
3.5市场分析结论 44
第四章 项目建设条件 45
4.1地理位置选择 45
4.2区域建设条件 45
4.2.1区域位置概况 45
4.2.2区域地形地貌条件 46
4.2.3区域自然气候条件 46
4.2.4区域自然资源条件 47
4.2.5区域交运输条件 48
4.2.6区域经济发展条件 49
第五章 总体建设方案 51
5.1主要设计原则 51
5.2主要建设内容 51
5.3总图、运输方案 52
5.3.1总平面布置原则 52
5.3.2平面布置方案 53
5.3.3运输方案 54
5.4土建方案 55
5.4.1设计规范和标准 55
5.4.2数字化智能仓库的建筑设计 55
5.4.3物流分拨中心的建筑设计 56
5.4.4研发和运营楼的建筑设计 56
5.4.5综合楼的建筑设计 56
5.4.6动力中心的建筑设计 56
5.4.7基础设计 57
5.4.8抗震设计 57
5.5工艺方案 57
5.5.1安全检测流程 57
5.5.2智能仓储货物管理流程 58
5.5.3智能仓储监测调控流程 59
5.5.4物流配送流程 60
5.5.5物流信息化和供应链管理 61
5.5.6设备配备方案 62
5.5.7新增主要设备 63
5.6公用方案 65
5.6.1 给排水设计 65
5.6.2电气设计 68
5.6.3弱电工程 71
第六章 节约能源方案 73
6.1节能设计依据 73
6.2 主要节能措施 73
6.3具体节能方案 74
6.4建设项目能源消耗种类和数量分析 75
6.4.1能源消耗种类 75
6.4.2能源消耗数量分析 75
6.5企业节能管理 75
6.6结论 76
第七章 环境保护与消防措施 77
7.1设计依据及原则 77
7.1.1环境保护设计依据 77
7.1.2设计原则 77
7.2建设地环境条件 77
7.3 项目建设和运营对环境的影响 78
7.3.1 项目建设对环境的影响 78
7.3.2 项目运营过程产生的污染物 79
7.4 环境保护措施方案 79
7.4.1 项目建设期环保措施 79
7.4.2 项目运营期环保措施 80
7.5绿化方案 81
7.6环境保护目标和保护内容 82
7.7消防措施 83
7.7.1设计依据 83
7.7.2消防措施 83
7.7.3抗震措施 84
7.7.4综合防灾 84
7.7.5消防措施的预期效果 84
第八章 劳动安全卫生 85
8.1编制依据 85
8.2概况 85
8.3劳动安全 85
8.3.1工程消防 85
8.3.2防火防爆设计 86
8.3.3电力 86
8.3.4防静电防雷措施 86
8.4劳动卫生 87
8.4.1防暑降温与冬季采暖 87
8.4.2卫生 87
8.4.3照明 87
8.4.4安全教育及防护 87
第九章 企业组织机构与劳动定员 88
9.1组织机构 88
9.2劳动定员 88
9.3人力资源管理 88
9.4福利待遇 89
第十章 项目实施规划 90
10.1建设工期的规划 90
10.2 建设工期 90
10.3实施进度安排 90
第十一章 投资估算与资金筹措 91
11.1投资估算依据 91
11.2建设投资估算 91
11.3流动资金估算 92
11.4资金筹措 92
11.5项目投资总额 92
11.6资金使用和管理 95
第十二章 财务及经济评价 96
12.1总成本费用估算 96
12.1.1基本数据的确立 96
12.1.2产品成本 97
12.1.3平均产品利润与销售税金 98
12.2财务评价 98
12.2.1项目投资回收期 98
12.2.2项目投资利润率 99
12.2.3不确定性分析 99
12.3经济效益评价结论 100
第十三章 风险分析及规避 101
13.1项目风险因素 101
13.1.1不可抗力因素风险 101
13.1.2工程风险 101
13.1.3市场经营风险 101
13.1.4管理风险 102
13.1.5财务管理风险 102
13.2风险规避对策 102
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 102
13.2.2工程风险规避对策 102
13.2.3市场经营风险规避对策 103
13.2.4管理风险规避对策 103
13.2.5财务风险规避对策 103
第十四章 招标方案 104
14.1招标管理 104
14.2招标依据 104
14.3招标范围 104
14.4招标方式 105
14.5招标程序 105
14.6评标程序 106
14.7发放中标通知书 106
14.8招投标书面情况报告备案 106
14.9合同备案 106
第十五章 结论与建议 107
15.1结论 107
15.2建议 107
附 表 108
附表1 销售收入预测表 108
附表2 总成本表 109
附表3 外购原材料表 110
附表4 外购燃料及动力费表 111
附表5 工资及福利表 112
附表6 利润与利润分配表 113
附表7 固定资产折旧费用表 114
附表8 无形资产及递延资产摊销表 115
附表9 流动资金估算表 116
附表10 资产负债表 117
附表11 资本金现金流量表 118
附表12 财务计划现金流量表 119
附表13 项目投资现金量表 121
附表14借款偿还计划表 123


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
铜陵市xx物流仓储园区建设项目
1.1.2项目建设单位
铜陵xx智慧物流有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
该项目拟选址安徽省铜陵市经济技术开发区xx以南、xx四路以北、经二路以东、经三路以西。
1.1.5项目负责人
xxx
深圳xx投资有限公司 总经理
1.1.6项目投资规模
项目的总投资为88000.00万元，其中，建设投资为80457.50万元（土建工程为26650.00万元，设备及安装投资44569.82万元，土地费用7665.00万元，其他费用为777.20万元，预备费795.48万元），建设期利息为4042.50万元，铺底流动资金为3500.00万元。
项目建成后可实现年均销售收入为75447.27万元，年均利润总额9906.89万元，年均净利润7430.17万元，年上缴税金总额为6408.71万元（年均上缴所得税2476.72万元、年均增值税为3574.53万元、年均上缴城建费及附加费357.45万元）；项目投资利润率为11.26%，投资利税率15.73%，税后财务内部收益率4.26%，税后投资回收期(含建设期)为12.84年。
1.1.7项目建设内容及规模
（1）本项目在铜陵市经济技术开发区内新增土地350亩，用于本项目的建设。
（2）项目新建总建筑约面积175000.00 m2。其中：园区办公服务设施建筑面积25150.00m2；物流仓储建筑面积149000.00 m2；动力中心建筑面积850.00 m2。
（3）在园区新增智能仓储系统的主要生产设备、检验和信息化管理设备、软件系统及配套公用设施等725台（套）。在各级仓储单元应用二维码、无线射频识别等物联网感知技术和大数据技术，实现仓储设施与货物的实时跟踪、网络化管理以及库存信息的高度共享，提高货物调度效率。应用机器人、堆垛机等智能化物流装备提升仓储、运输、分拣、包装等作业效率，提高各类复杂订单的出货处理能力，缓解货物囤积停滞瓶颈制约，提升仓储运管水平和效率。
（4）配套建设园区的道路、水、电等基础设施。
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金88000.00万元人民币，其中由项目企业自筹资金33000.00万元，申请银行贷款55000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目工程计划2016年6月开工建设，2018年5月竣工，建设工期共计24个月。
1.2项目承办企业概况
项目由深圳xx投资有限公司及铜陵天源股权投资集团有限公司共同出资组建的铜陵xx智慧物流有限公司承办。
1、深圳xx投资有限公司
深圳xx投资有限公司一家专注于互联网大数据、云仓储、云物流及电子商务领域投资的公司，公司拥有完全知识产权的互联网+物流仓储系统，提供电子商务供应链前端的流量引入、商品供应及后端仓储、物流体系全数字化方案服务。公司目前投资的浙江海兰贝母婴用品有限公司拥有15万平方米的大型配送中心，并与国内外众多母婴品牌及国内物流品牌建立了良好的合作关系；公司投资控股的浙江聚海网络科技股份有限公司所开发的聚海云仓系统在国内互联网+物流系统领域具有技术优势。
深圳xx投资有限公司是上市公司丝路能源服务集团有限公司（HK8250）全资子公司。集团总部位于香港，下辖12家直属立法人企业，拥有员工1600余名。集团总资产近20亿元，占地面积30多万平方米，是一家集矿业、清洁能源、互联网+物流基地、非创伤性医疗诊断及保健服务、广告公关及国际贸易于一体的综合性集团公司。
集团始终坚持实施品牌战略、求实创新，走科技型规模化发展道路。先后通过了“ISO9001质量管理体系”、“ISO14001环境管理体系”、“GB/T2800职业健康安全管理体系”认证，其率入的清洁能源领域是“火炬计划项目”，已获得10多项专利。集团重资投入的“互联网＋”物流领域被列为１１项行动之一。集团先后被认定为“火炬计划高新技术企业”、“中国环保产业协会会员”、“银行信用AAA级企业”。集团将继续实施品牌战略、多元化战略和科技创新战略。打造品牌，树立诚信企业。
2、铜陵天源股权投资集团有限公司
铜陵天源股权投资集团有限公司成立于2010年10月，注册资本4.63亿元，其中铜陵发展投资集团有限公司投资4.62亿元，铜陵市高新技术创业服务中心投资0.1亿元。下设铜陵丰源农业投资有限公司、铜陵恒源创业投资有限责任公司、铜陵市中天建设有限责任公司、铜陵市金源资产营运有限公司四个子公司。
公司现有员工18人，设立综合管理部、风险控制部、投资发展部、投资后管理部。
公司经营范围：企业股权投资、高新技术成果与产品投资、投资管理与咨询服务、企业管理与咨询服务、项目咨询与评估服务。
公司服务宗旨：促进我市工业经济尤其是战略新兴产业的发展，加强对我市高新技术产业引导，并能有效地利用国家鼓励创业投资的各项优惠政策。
主要投资领域：新材料、新能源、电子信息、装备制造等高技术领域。
目前，公司已参股投资了莱德光电科技公司、中发压铜陵公司、中科铜都粉体、精隆电工公司等企业，累计投资额达9亿元。
公司始终围绕“在本地区建立行业品牌，服务地方经济发展”为目标，按市场化方式运作，积极推动战略新兴产业发展、帮助中小企业解决融资难等问题，实现经济效益与社会效益双丰收。
1.3编制依据
（1）国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）；
（2）工业和信息化部《工业转型升级投资指南》（2011年本）；
（3）《物流业发展中长期发展规划（2014—2020年）》；
（4）《铜陵市城市总体规划》；
（5）《铜陵市物流业和拆解业“十三五”发展规划》；
（6）《铜陵市公路、水路交通“十三五”发展规划》；
（7）《铜陵经济技术开发区控制性详规》；
（8）《物流园区分类与基本要求》(GB T 21334-2008)。
（9）《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》（国发〔2015〕40号）
（10）《安徽省委、安徽省人民关于印发＜加快调结构转方式促升级行动计划＞的通知》（皖发〔2015〕13号）；
（11）《安徽省人民办公厅关于加快发展电子商务的实施意见》（皖政办〔2013〕48号）
（12）《投资项目可行性研究指南》；
（13）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（14）设计院与企业商定的编制原则；
（15）企业提供的有关基础资料
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目总占地面积 亩 350.00
2 项目总建筑面积 平方米 175000.00
3 总投资资金，其中： 万元 88000.00
3.1 建筑工程 万元 26650.00
3.2 设备及安装费用 万元 44569.82
3.3 其他费用 万元 777.20
3.4 预备费用 万元 795.48
3.5 建设期利息 万元 4042.50
3.6 铺底流动资金 万元 3500.00
二 主要数据
1 项目正常年销售收入 万元 109200.00
2 年均销售收入 万元 75447.27
3 年平均利润总额 万元 9906.89
4 年均净利润 万元 7430.17
5 年销售税金及附加 万元 357.45
6 年均增值税 万元 3574.53
7 年均所得税 万元 2476.72
8 年上缴利税总额 万元 6408.71
9 项目定员 人 500
10 建设期 年 2
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 11.26%
2 项目投资利税率 % 15.73%
3 税后财务内部收益率 % 4.26%
4 税前财务内部收益率 % 7.11%
5 税后财务净现值(ic=4%) 万元 1,750.10
6 税前财务净现值(ic=4%) 万元 21,643.24
7 投资回收期(税后)含建设期 年 12.84
8 投资回收期(税前)含建设期 年 9.88
9 盈亏平衡点 % 70.80%
1.7综合评价
本次“铜陵市xx物流仓储园区建设项目”的实施符合国家物流产业、贸易流通产业发展政策产业发展规划，该项目的建设将充分利用当地特的区位优势、资源优势、商贸优势、综合交通优势和已经形成一定规模的物流业优势，建设铜陵市xx物流仓储园区。本项目的建设，对于整合现有物流资源，加快传统物流向现代物流转变，使物流业成为当地未来经济发展新的增长点和支柱产业，并形成立足当地、连接全国的现代物流格局具有重要作用。本项目将按国际标准，建立一个多功能的物流仓储产业园区项目，集“物流信息、仓储、科研、生产、销售、服务”多元化业务的综合性低碳生态型现代物流仓储园区，为当地创造良好的经济及社会效益。
项目地位于交通枢纽及经济发展核心增长极，新兴产业集聚，这些都是发展现代仓储物流产业的优势。本项目建成投入运营后，能建立起完善的物流节点设施体系，建立综合的仓储物流运输平台，降低物流成本。项目的实施还能够为项目地及周边地区提供、便捷、多功能的综合物流服务，对降低企业和全社会流通成本、增强中心城市功能、改善投资环境具有重要的意义。因此，该项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目建设非常必要且十分可行。


第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景
物流过程是企业采购、生产制造、流通等环节中的主要组成部分，是社会和企业经营发展的“第三利润源泉”，同时也被认为是二十一世纪企业降低成本的后手段。在信息技术的支持下，发达国家的物流业已经成为国民经济发展的重要支柱产业、提高经济效益的重要源泉、产业升级和企业重组的关键推动力、以及区域创新和经济发展支撑环境的关键因素之一。现代物流将地改变目前的商务、生产模式，终作为一个系统化的整体成为社会经济的基础层面部分。目前国际上普遍认为，物流业的发达程度和水平高低是一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，因此可见，现代物流业已经成为发达国家具普遍影响力的经济基础和“朝阳产业”。
在经济一体化进程不断加快、高新技术迅猛发展的形势下，以电子商务为代表的新经济逐步发展成一种崭新的运作方式和商务模式，已成为推动经济增长的重要驱动力，同时也引发了经济领域里自工业革命以来广泛、深刻的一场变革。随着信息技术的普及应用和电子商务的发展，在实现由传统物流向现代物流快速转型的同时，物流业也被提到了的高度，越来越显示出其在社会经济发展中的重要作用和战略地位。
党的以来，习x平总x记、李x强等多次考察物流企业，对物流业发展作出重要讲话和批示。《物流业发展中长期规划（2014—2020）》的出台，把物流业定位于支撑国民经济发展的基础性、战略性产业，是物流业产业地位进一步提升的重要标志。规划要求，到2020年，基本建立布局合理、技术、便捷、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，明确了中长期发展的战略目标。规划提出三大发展、七项主要任务、十二项工程和九项保障措施，抓住了制约物流业发展的关键问题，明确了发展方向，是指导我国物流业“新常态”下健康发展的顶层设计蓝图。
 从规划的目标和提出的发展任务而言，《中长期规划》无疑是我国物流业未来发展的纲领性文件，使物流业不仅仅成为我国重要的服务产业，而且成为其他产业发展的重要整合、创新力量，尤其是服务或运作模式创新推动物流向流通领域、生产领域的延伸，在实现供应链一体化管理，推动物流业与工业、流通业，乃至金融业的有效融合、创新的同时，使物流业走向了产业发展的前台，在当前的产业发展和运行模式创新中物流发挥了重要作用，在未来的产业转型和提升发展中，物流业也将扮演重要角色，从而奠定了物流业在国民经济中的重要地位。
2.2项目提出缘由
拟建的铜陵市xx物流仓储园区将整合铜陵市当地重要物流节点城市的资源，共同发展建设综合物流仓储园区项目，通过资源共享及合作，带动“互联网+金融+仓储”模式的转型升级。旨在打造一个服务于区域经济、现代物流业发展的，立足铜陵、辐射全国的现代化综合服务型物流园区。
对于以“大进大出”为特色的铜陵工业经济来说，发展现代物流业，对于提高经济运行效率、转变经济增长方式、加强区域经济联系、推进产业集聚、提升综合竞争实力，起到了强力的推动作用。该项目依托铜陵市的区位优势和资源优势，将按国际标准，建立一个多功能的大型物流仓储园区项目，以打造铜陵现代物流综合服务基地为目标，以助力经济发展，保障居民生活，集散生产与生活物资为主体功能，以“发展物流，服务社会，创造价值”为宗旨，以货物储运和大宗交易为主导业务，建设集“物流信息、仓储、科研、生产、销售、服务”多元化业务的现代化综合服务型低碳生态物流仓储园区。
本项目的建设顺应当地政策号召，满足市场需求，项目公司此举很好的抓住了我国现代物流业大力发展的良好机遇，满足经济发展对现代物流业提出的更高需求，提出了该项目的建设，将有力地推动项目地乃至我国现代物流产业的蓬勃发展。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1顺应国内现代物流业发展趋势的需要
随着我国国民经济的快速发展以及经济化趋势的不断加强，为物流企业发展提供有利空间以及物流配送共同化作为物流合理化的有效措施之一，是物流发展的必然趋势，对物流园区的规划建设提出了客观要求。我国物流业发展水平较低，目前还处在从传统物流业向现代物流业转变的阶段，配送中心的发展刚刚起步，规模小而分散，相互间配合协作性差，土地利用效率不高。采用物流配送共同化的管理手段，可以发挥集团竞争和团队协作的优势，有效利用各企业的有限资源，求得物流业持续快速发展；有利于克服部门分割、地区保护等妨碍宏观物流活动的现象，统一规划、协调共用国有或地区（集团）所有的物流设施与设备，使物尽其用，并减少城市交通堵塞和环境污染等社会问题。物流园区规划建设为物流配送共同化的实现提供了用地和空间，既要适应我国物流业发展现状，组织吸引分散的配送中心集中在一起获得规模效益和集聚效益，又需顺应配送中心大型化、规模化的物流趋势，为其未来发展提供有利空间。
2.3.2促进我国交通运输与物流产业协调发展的需要
物流业的大发展，是现代服务业发展的重要内容，也是经济发展的客观要求和必然结果。随着经济高速发展，我国对服务业的需求越来越大，特别是随着交通基础设施条件的不断改善，公路运输大通道的优势越来越明显，把握大势，高度重视并充分发挥现代物流业在优化产业结构中的重要作用，积极推动现代物流业发展的实践和探索。
当前，要继续按照构筑大交通、大物流网络的要求，扎实推进现代物流体系建设，实现区域和区域之间、线路和结点之间、各种运输方式之间的协调、可持续发展，这是推进物流业发展需要解决的重大战略问题。
物流园区、物流中心及物流节点是发展现代物流的重要载体，要全力支持地方及交通运输部门加强物流园区规划和建设，打造一批带动能力强、辐射力大、特色鲜明的物流企业集聚区和物流园区。积极引导、推动运输企业开展综合物流服务，适时启动现代物流示范工程，在交通行业选择有一定基础和典型的物流企业开展现代物流系统的建设和运营试点，通过示范引导带动大批企业向现代物流业转型。进一步放开经营，吸引外资和民间资本投资现代物流业，形成以中心城市、交通干线和物流园区为依托，覆盖全省甚至全国的多层次、多功能现代物流服务网络体系。要整合经贸、民航、铁路、邮政、公路等行业的物流资源，促进商流、物流、信息流的联系和沟通，积极培育发展物流市场，提高物流业现代化水平，并促进我国交通运输与物流产业的协调发展。
2.3.3提高铜陵市的物流服务供给能力水平的需要



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