生态养老园区建设项目备案申请报告书

宜兴市xxx养老服务有限公司
宜兴生态养老园区建设项目

可
行
性
研
究
报
告



二零一六年四月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 3
1.1.9项目建设期限 3
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 4
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 5
1.7综合评价 6
第二章 项目背景及必要性可行性分析 7
2.1项目提出背景 7
2.2本次项目发起缘由 8
2.3项目建设必要性分析 9
2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要 9
2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要 10
2.3.3满足社会老龄化需求的需要 10
2.3.4构建当地养老模式多样化的需要 11
2.3.5推动我国新型医养模式发展的需要 12
2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 12
2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 13
2.4项目可行性分析 13
2.4.1政策可行性 13
2.4.2市场可行性 16
2.4.3管理可行性 17
2.5分析结论 17
第三章 行业市场分析 18
3.1中国老龄人口统计分析 18
3.1.1全国老龄人口数量统计 18
3.1.2老龄人口抚养情况分析 18
3.2我国人口老龄化发展现状分析 19
3.3我国人口老龄化发展趋势分析 20
3.4我国传统养老模式发展瓶颈分析 21
3.5我国医养结合养老发展模式分析 23
3.5.1医养结合养老模式特征 23
3.5.2医养结合养老模式分类 23
3.6我国生态养老发展前景分析 24
3.7市场分析结论 25
第四章 项目建设条件 26
4.1地理位置选择 26
4.2区域投资环境 26
4.2.1区域位置概况 26
4.2.2区域地形地貌 27
4.2.3区域气候水文条件 27
4.2.4区域交通条件 28
4.2.5区域经济发展 28
第五章 总体建设方案 30
5.1规划设计方案 30
5.1.1规划设计理念 30
5.1.2平面布置指导思想 31
5.1.3平面布置原则 31
5.2建设功能与定位 31
5.3主要规划内容 33
5.4 建筑设计主要规范及标准 35
5.5结构设计 35
5.5.1指导思路 35
5.5.2结构设计等级 36
5.5.3防火分区及安全疏散设计 36
5.5.4无障碍设计 36
5.5.5建筑节能设计 36
5.6工程管线布置方案 36
5.6.1设计依据 36
5.6.2给水设计 37
5.6.3排水设计 37
5.6.4供电 38
第六章 项目功能定位及设备 38
6.1项目功能定位 38
6.2主要设备选择 38
第七章 节约能源方案 41
7.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 41
7.2建筑节能设计 42
7.2.1建筑围护结构基本组成 42
7.2.2外墙节能设计 42
7.3用电节能设计 42
7.3.1照明节能技术设计 42
7.3.2电气节能设计 44
7.3.3空调节能设计 44
7.4节水措施 44
7.5结论 45
第八章 环境保护与消防措施 46
8.1项目环境现状 46
8.2项目建设对环境的影响分析 46
8.2.1环境空气影响分析 46
8.2.2地表水环境影响分析 46
8.2.3施工噪声环境影响分析 46
8.2.4固体废物影响分析 47
8.2.5水土流失影响分析 47
8.2.6交通影响分析 47
8.3项目建设时环境保护治理措施 47
8.4项目建成后环境影响分析 48
8.4.1环境空气影响分析 48
8.4.2地表水环境影响分析 48
8.4.3声环境影响分析 48
8.4.4固体废物环境影响分析 48
8.4.5景观影响及生态环境分析 49
8.5项目建成后环境保护治理措施 49
8.5.1废气污染防治措施 49
8.5.2污水防治措施 49
8.5.3噪声污染防治措施 49
8.5.4固体废物污染防治措施 50
8.5.5 生态保护防治措施 50
8.6绿化方案 50
8.7安保管理措施 50
第九章 劳动安全卫生 52
9.1 编制依据 52
9.1.1防火防爆设计 52
9.1.2电力 53
9.1.3防静电防雷措施 53
9.2劳动卫生 53
9.2.1防暑降温 53
9.2.2卫生 53
9.2.3照明 53
9.3消防安全 53
9.3.1设计依据 53
9.3.2消防措施 54
9.3.3抗震措施 54
9.3.4综合防灾 54
9.3.5防洪涝措施 55
第十章 企业组织机构与劳动定员 56
10.1组织机构 56
10.2劳动定员 56
10.3人力资源管理 56
10.4福利待遇 57
第十一章 项目实施规划 58
11.1建设工期的规划 58
11.2 建设工期 58
11.3实施进度安排 58
第十二章 投资估算与资金筹措 60
12.1投资估算依据 60
12.2建设投资估算 60
12.3流动资金估算 61
12.4资金筹措 61
12.5项目投资总额 61
12.6资金使用和管理 64
第十三章 财务及经济评价 65
13.1总成本费用估算 65
13.1.1基本数据的确立 65
13.1.2产品成本 66
13.1.3平均产品利润与销售税金 67
13.2财务评价 68
13.2.1项目投资回收期 68
13.2.2项目投资利润率 68
13.2.3不确定性分析 68
13.3经济效益评价结论 69
第十四章 风险分析 71
14.1项目风险因素 71
14.1.1不可抗力因素风险 71
14.1.2 市场风险 71
14.1.3 工程风险 71
14.1.4资金管理风险 72
14.2风险规避对策 72
14.2.1不可抗力因素风险规避对策 72
14.2.2市场风险规避对策 72
14.2.3工程风险规避对策 72
14.2.4资金管理风险规避对策 73
第十五章 招标方案 74
15.1招标管理 74
15.2招标依据 74
15.3招标范围 74
15.4招标方式 75
15.5招标程序 75
15.6评标程序 76
15.7发放中标通知书 76
15.8招投标书面情况报告备案 76
15.9合同备案 76
第十六章 结论与建议 77
16.1结论 77
16.2建议 77
附 表 78
附表1 销售收入预测表 78
附表2 总成本表 80
附表3 外购原材料表 81
附表4 外购燃料及动力费表 82
附表5 工资及福利表 83
附表6 利润与利润分配表 84
附表7 固定资产折旧费用表 85
附表8 无形资产及递延资产摊销表 86
附表9 流动资金估算表 87
附表10 资产负债表 88
附表11 资本金现金流量表 89
附表12 财务计划现金流量表 90
附表13 项目投资现金量表 92
附表14借款偿还计划表 94


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
宜兴生态养老园区建设项目
1.1.2项目建设单位
宜兴市xxx养老服务有限公司
1.1.3项目建设性质
新建项目
1.1.4项目建设地点
项目拟建地位于江苏省宜兴市xxx镇xxx村
1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模
项目的总投资为人民币150000.00万元，其中，建设投资为143240.00万元（土建工程为117540.00万元，设备及安装投资20750.00万元，土地费用为3000.00万元，其他费用为1235.40万元，预备费714.60万元），建设期利息为4410.00万元，铺底流动资金为2350.00万元。
项目建成后可实现年均收入为72418.18万元，年均利润总额24513.10万元，年均净利润20836.13万元，年上缴税金及附加为637.61万元，年增值税为6376.08万元；投资利润率为16.34%，投资利税率21.02%，税后财务内部收益率11.45%，税后投资回收期(含建设期)为9.13年。
1.1.7项目建设规模
本次宜兴生态养老园区建设项目规划总用地面积3000亩，其中：生态种植区2000亩、生态养殖区500亩及生态养老区500亩。主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 工段名称 层数 占地面积（m2） 建筑面积（m2） 备注
1、农业种植区工程
（2000亩） 农业种植基地基础工程 亩 2000.00 2000.00
2、生态养殖区工程
（占地500亩） 养殖棚舍 1 200000.00 200000.00
饲料库房 1 6000.00 6000.00
散养活动区 1 100000.00 100000.00
防疫消毒室 1 500.00 500.00
其他辅助设施 1 1000.00 1000.00
合计 307500.00 307500.00
3、养老园区项目(500亩） 养老别墅区 2 120000.00 240000.00 200栋别墅,
8000张床位
养老医院 3 5000.00 15000.00
康复健身中心 2 5000.00 10000.00
接待及体检中心 2 3000.00 6000.00
老年活动交流中心 2 6000.00 12000.00
其他辅助设施 1 2000.00 2000.00
绿化景观等工程 1 120000.00 120000.00
合计 261000.00 405000.00

1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金人民币150000.00万元，其中由项目企业自筹资金75000.00万元，申请银行贷款75000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目建设分二期进行：期：2016年5月—2019年4月，计3年；第二期：2019年5月—2021年4月，计2年；建设工期共计5年。
1.2项目承建单位介绍




1.3编制依据
1.《人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
2.《江苏省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
3.《江苏省省关于加快发展养老服务业完善养老服务体系的实施意见》；
4.《关于加快发展养老服务业的若干意见》；
5.《关于促进健康服务业发展的若干意见》
6.《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》；
7.《宜兴市人民市关于加快发展养老服务业的实施意见》；
8.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
9.《现代财务会计》；
10.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
11. 国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、设备的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的，确保产品的质量，以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 农业种植区面积 亩 2000.00
2 生态养殖区面积 亩 500.00
3 生态养老园区用地面积 亩 500.00
4 养老园区总设计床位数 张 8000.00
5 总投资资金，其中： 万元 150000.00
5.1 建筑工程 万元 117540.00
5.2 设备及安装费用 万元 20750.00
5.3 土地费用 万元 3000.00
5.4 其他费用 万元 1235.40
5.5 预备费用 万元 714.60
5.6 建设期利息 万元 4410.00
5.7 铺底流动资金 万元 2350.00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 113800.00
2 年均销售收入 万元 72418.18
3 年平均利润总额 万元 24513.10
4 年均净利润 万元 20836.13
5 年销售税金及附加 万元 637.61
6 年均增值税 万元 6376.08
7 年均所得税 万元 3676.96
8 项目定员 人 1100
9 建设期 年 5
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 16.34%
2 项目投资利税率 % 21.02%
3 税后财务内部收益率 % 11.45%
4 税前财务内部收益率 % 13.64%
5 税后财务静现值(ic=10%) 万元 35,024.16
6 税前财务静现值(ic=10%) 万元 57,552.26
7 投资回收期(税后) 年 9.13
8 投资回收期(税前) 年 8.92
9 盈亏平衡点 % 59.98%
1.7综合评价
本项目研究“宜兴生态养老园区建设项目”的设计与实施，项目建设实施不仅可以为老年人提供生活照顾和护理服务，还将为老年人提供环境、服务周到的老年生活，符合江苏省及我国社会养老事业的可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。因此，本项目的建设会给项目公司带来很好的经济效益，是社会效益的投资项目。
项目实施符合国家行业投资方向，将得到国家及当地的大力支持。项目建设条件具备市场及发展前景广阔。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。

第二章 项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家进入老龄化社会的标准。目前，中国是世界上惟一老年人口过亿的国家。根据全国老龄办公布的数字，到2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。老年人口增加，与老年人紧密的养老床位短缺极为严重。民政部近公布的数据显示，“十二五”期间我国养老服务床位数预计达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.3张，比2010年底增长了70.3%，实现了养老床位千分之三十的规划目标。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。
由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。
2.2本次项目发起缘由
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，把发展社会养老服务事业作为“十三五”时期及其以后的重大方针。随着老龄人口的增加，老年人市场服务需求日益旺盛，市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。
由于养老服务对象的特殊性，不同消费层次、年龄阶段的老人对养老服务有不同需求。宜兴市现阶段的养老服务品种比较单一，简单的生活服务已满足不了老年人的多样化养老服务需求。
本次“宜兴生态养老园区建设项目”结合宜兴市的实际情况，项目紧扣省委、省及当地的指导思想和要求，遵循当地在项目建设上的理念。为贯彻落实当地有关扶持养老事业发展的相关政策，为老年人提供环境、服务周到的老年生活，提升我国社会养老服务层次，促进区域经济增长，为社会养老事业的发展作贡献。
2.3项目建设必要性分析
2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要
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