中国城市更新行业市场发展前景与投资战略规划分析报告2021～2026年报告
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【报告目录】
第1章 城市发展创新趋势分析 27
第1节 城市开发创新思维分析 27
一、导入创新视野：重新衡量国际城市 27
二、城市创新纬度：智慧、协同与包容 37
三、城市战略创新：生态经济城市 39
四、城市经济创新：跨越资本驱动时代 39
五、城市社会创新：幸福定义国际城市新 41
六、城市文化创新：发挥创意能力的作用 42
七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果 43
八、城市治理创新：城市交通的解决方案 45
九、城市空间创新：多重空间的创新响应 46
第2节 创新型城市建设的基本模式 48
一、工业创新主导型模式 48
二、服务创新主导型模式 48
三、文化创新主导型模式 48
四、科技创新主导型模式 49
第三节 中国创新型城市建设模式 49
一、深圳模式 49
二、上海模式 50
三、大连模式 50
四、合肥模式 51
第2章 中国城镇化发展形势分析 53
第1节 中国城镇化发展进程 53
一、中国的城镇化进程分析 53
二、中国城市规模增长情况 54
三、中国城市经济指标 55
四、中国各地区城市建设情况 55
五、中国主要城市群发展情况 56
六、城镇化对国民经济的贡献 58
第2节 中国城镇化发展的质量分析 60
一、城镇化质量的内涵界定 60
二、城镇化质量评价指标体系 61
三、中国城镇化质量评定分析 63
（一）主要城市城镇化质量现状 63
（二）城镇化质量评分指标情况 72
第三节 中国城镇化产生的问题分析 82
一、中国城镇化建设特征分析 82
二、中国城镇化建设误区分析 83
三、中国城镇化模式困境分析 84
（一）城市区域发展失衡 84
（二）城市规模质量失衡 85
（三）城市功能定位缺失 85
（四）资源环境问题 86
（五）城市治理能力滞后 86
第四节 中国新型城镇化战略解读 87
一、新型城镇化要旨分析 87
二、新型城镇化特点和要求 88
三、新型城镇化的方向 90
四、新型城镇化的推动措施 91
五、新型城镇化改革突破口 92
（一）土地流转改革分析 92
（二）户籍制度改革分析 93
（三）城市群发展战略分析 95
（四）新型城镇化利益分配 96
城市更新——中外城市更新运动发展 97
第三章 城市更新内涵理念分析 97
第1节 城市更新的基本概念 97
一、城市更新概念的内涵 97
二、城市更新的主要内容 98
三、城市更新的目的 99
四、城市更新的分类 100
第2节 城市更新的起源 102
一、城市更新的背景与发展阶段 102
二、城市更新的理论基础 103
三、中国城市更新兴起的原因及背景 104
第四章 中外城市更新运动与理论演化 108
第1节 西方的城市更新运动及其理论 108
一、西方的城市更新运动 108
二、西方城市更新理论阶段 110
三、西方城市更新的理论综述 111
（一）形体规划思想是城市更新的基础理论 111
（二）“人本思想”是城市更新的主要理论依据 111
（三）可持续发展思想逐渐深入人心 115
（四）住宅更新时城市更新的重要研究对象 115
第2节 中国城市更新运动及其理论 121
一、中国城市更新运动 121
（一）中国城市更新的宏观背景 121
（二）中国城市更新的发展历程 123
（三）中国城市发展的历史断裂 125
二、中国城市更新存在的问题 127
三、中国城市更新的研究综述 129
第三节 中西城市更新的比较 132
一、中西方城市更新背景比较 132
二、中西城市的更新差异分析 137
（一）社会经济环境的差异 137
（二）城市化进程的差异 137
（三）社会协调机制的差异 138
（四）城市更新措施的差异 139
三、西方经验对中国城市更新的启示 139
第五章 国外城市更新案例与实证研究 141
第1节 英美城市更新的发展历程及特点 141
一、英国城市更新的发展历程 141
二、美国城市更新的发展历程 142
三、英美城市更新的发展特点 143
四、英美城市更新存在的问题 145
五、英美城市更新的发展趋势 146
第2节 英国城市更新案例 147
一、伦敦的城市更新模式 147
二、布林德利地区的城市更新 152
三、伦敦道克兰地区的城市更新 162
第三节 法国巴约纳的旧城改造 166
一、巴约纳的旧城改造成功范例 166
二、巴约纳旧城改造的目标与任务 167
第四节 东京城市更新与古都风貌 168
一、二次战后东京的旧城改造 168
二、旧城改造中东京古都风貌的保护 171
第五节 西方城市更新对中国城市更新的启示 173
一、合理利用房地产企业资本 173
二、鼓励房地产企业进行社区综合开发 179
三、充分发挥房地产企业的作用 180
四、充分利用大房地产企业的开发能力 180
五、抑制房地产企业在开发中的盲目性 181
城市更新——城市更新改造要点和运作模式 182
第六章 城市更新与城市发展研究 182
第1节 城市更新与旧城保护 182
一、城市更新中旧城保护是一大难题 182
二、对旧城历史文化遗产保护的原则 183
（一）原真性 183
（二）整体性 183
（三）可读性 183
（四）可持续性 183
第2节 城市更新与土地置换 184
一、土地置换与城市更新的关系 184
二、土地置换在城市更新中的重要作用 184
（一）是土地集约利用的重要途径 184
（二）促进城市功能和空间结构的更新 185
（三）为城市更新提供资本支持 186
（四）调控土地市场为城市发展预留空间 187
四、城市更新中土地置换的几种思路 189
（一）加强城市规划的指导调控 189
（二）实现城市土地市场化运营 190
（三）加强土地置换的灵活性 190
（四）改变传统用地定性模式 190
（五）定量控制指标适当变更 190
（六）引导公益项目的置换 190
（七）结合城市更新，进行竖向和平面置换 191
第三节 城市更新与生态环境 191
一、城市更新对城市生态环境的影响 191
（一）自然环境质量 191
（二）生态景观质量 191
（三）文化环境质量 192
二、城市更新与城市生态建设的关系 192
三、城市更新中改善城市生态的几个措施 193
第四节 城市更新与房地产开发 195
一、旧城改造的动力在房地产开发 195
二、房地产开发与旧城改造共赢 195
三、成功的旧城改造开发模式 196
四、打造可持续发展的繁荣城区 199
第五节 城市更新与社会网络 200
一、社会网络的涵义及其意义 200
二、传统城市更新对社会网络的影响 201
三、社会网络保存和发展的城市更新有效形式 202
第六节 城市更新与公众参与 204
一、公众参与对旧城更新的意义 204
二、城市更新中公众参与现状 207
三、加强公众参与的思路 208
第七节 城市更新与创意产业 210
一、创意产业在中国城市更新的实践 210
二、中国城市更新存在的问题 211
三、创意产业在城市更新中的进一步思考 213
四、从经营城市走向创意城市是城市发展的新趋势 216
第七章 城市更新的运作模式与支持系统 218
第1节 城市更新的运作模式 218
一、树立“经营城市”新理念 218
二、创建经营城市的新体制 219
三、发挥主导的特殊作用 220
四、采用市场化运作的新途径 222
第2节 城市更新的保障机制 226
一、城市更新的土地利用运作机制 226
二、城市更新项目的社会评价机制 227
三、城市更新与住房保障的联动机制 228
第三节 城市更新的综合支持系统 228
一、建立综合支持系统应遵循的原则 228
二、建立综合支持系统的核心内容 230
城市更新——项目开发运作 235
第八章 城市更新利益相关体分析 235
第1节 城市更新利益相关方构成 235
一、城市更新相关方利益诉求 235
二、城市更新利益相关体拆赔分工 235
第2节 城市更新中利益相关方困难分析 236
一、工程进度缓慢 236
二、利润被拉低 236
三、产权确权困境 236
四、法律难题 236
五、赔偿安置 237
六、容积率 237
第三节 利益相关体市场化运作模式对比 237
一、+开发商 237
（一）模式特点 237
（二）运作流程 238
（三）典型案例——三亚时代海岸 239
（四）模式优劣势评价 239
二、开发商+社区 240
（一）模式特点 240
（二）运作流程 240
（三）典型案例——绿景新美域 240
（四）模式优劣势评价 241
三、+开发商+社区 241
（一）模式特点 241
（二）运作流程 242
（三）典型案例——金地岗厦 242
（四）典型案例——京基蔡屋围 245
（五）模式优劣势评价 247
四、三方合作关系建立分析 248
（一）三方各自目标 248
（二）三方合作关系建立关键点 248
（三）三方合作主要分工 249
第九章 城市更新项目开发运作要点 250
第1节 城市更新项目 250
一、城市更新项目价值链条 250
二、城市更新土地运营阶段 251
（一）前期准备 251
（二）拆迁实施 252
（三）开发实施 252
第2节 城市更新主要的运作模式对比 253
一、城市发展基金模式 253
二、MUT模式 253
三、SUR模式 253
四、IDP模式 254
第三节 项目盈利模式优劣势对比 254
一、城投自主进行开发 254
（一）模式运作流程 254
（二）模式利弊分析 255
二、城投寻求合作开发，并约定率 255
（一）模式运作流程 255
（二）模式利弊分析 256
三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红 256
（一）模式运作流程 256
（二）模式利弊分析 257
四、城投取地自主进行二级开发 257
（一）模式运作流程 257
（二）模式利弊分析 258
五、城投取地转让变现 259
（一）模式运作流程 259
（二）模式利弊分析 259
六、合作取地进行二级开发 260
（一）模式运作流程 260
（二）模式利弊分析 260
七、BOT项目转让 260
（一）模式运作流程 260
（二）模式利弊分析 261
八、总结 261
第十章 城中村改造策略及模式分析 262
第1节 中国城中村的形成与改造 262
一、城中村的产生 262
二、城中村土地产权分析 263
（一）城中村土地所有权现状 263
（二）城中村土地使用权现状 264
三、城中村改造的动机 264
（一）改善城市形象的政绩动力 264
（二）日趋重要的社会维稳考虑 265
（三）城中城改造的利益驱动 266
四、城中村改造对房地产的影响 268
（一）对房地产市场供给的影响 268
（二）对房地产市场需求的影响 269
（三）对房地产价格走势的影响 269
第2节 中国城中村改造难点分析 270
一、城中村规划难点分析 270
二、城中村产权难点分析 270
三、城中村资金来源难点 270
四、城中村拆迁补偿难点 271
五、城中村土地供应难点 271
六、城中村思想观念难点 272
第三节 城中村改造拆迁补偿模式分析 272
一、补偿方式分析 272
（一）货币补偿方式分析 272
（二）产权调换方式分析 272
二、安置方式分析 272
（一）就地安置方式分析 272
（二）异地安置方式分析 273
第四节 城中村公共设施开发运营模式 273
一、工程项目融资代建制 273
二、村民投资参股经营模式 274
三、PFI (私人主动融资) 275
四、分阶段的建设时序控制 275
第十一章 旧城改造案例分析 277
第1节 “新天地”项目案例分析 277
一、项目地块特征 277
二、项目开发特点 277
三、项目开发成本 277
四、项目整体策略 277
（一）项目定位 277
（二）项目规划理念 278
（三）项目整体框架 278
五、“新天地”项目营销艺术 278
六、“新天地”项目成功效应 279
第2节 中远两湾城项目案例分析 280
一、项目地块特征 280
二、项目开发特点 280
三、项目开发成本 280
四、项目整体规划 280
五、项目开发策略 283
六、项目经济评价 284
第三节 江南新苑项目案例分析 284
一、项目地块特征 284
二、项目开发特点 285
三、项目设计分析 285
四、项目整体规划 285
五、物业经营统筹 286
六、项目事件营销 286
第四节 金色夏威夷项目案例分析 287
一、项目地块特征 287
二、项目整体策略 287
三、商业项目策略 287
四、写字楼的策略 288
五、公寓策略分析 289
六、成功策略解读 290
城市更新——城市更新规划及实例 291
第十二章 深圳市城市更新特征及投资机会研究 291
第1节 深圳市社会经济环境分析 291
一、深圳国民经济发展情况 291
二、深圳城市建设主要指标 292
三、深圳城市人口增长情况 293
四、深圳市土地供应成交分析 293
五、深圳房地产市场发展现状 294
第2节 深圳市城市发展战略规划 299
一、深圳城市发展定位 299
二、深圳市各区域定位 300
三、深圳城市发展目标 301
四、深圳城市发展政策指引 302
五、深圳城市发展布局 308
（一）建设用地平衡表 308
（二）深圳交通体系图 309
（三）居住用地布局 309
（四）公共设施布局 310
（五）商业设施布局 313
第三节 深圳市城市更新政策及规划 314
一、深圳城市更新总体规划 314
二、《深圳市城市更新办法》 315
三、《深圳市城市更新办法实施细则》 325
（一）城市更新办法总则 325
（二）城市更新规划与计划 326
（三）综合整治类城市更新 329
（四）功能改变类城市更新 330
（五）拆除重建类城市更新 332
四、深圳城市更新单元规划制定计划申报指引 346
（一）城市更新单元拟订的基本条件 346
（二）城市更新单元拟订的拟定标准 347
（三）城市更新单元规划制定计划的申报 348
（四）城市更新单元规划制定计划申请书 351
第四节 深圳市城市更新房地产企业机会分析 354
一、深圳城市更新项目发展历程 354
二、深圳城市更新近期地区 354
三、深圳城市更新启动项目大全 355
四、深圳城市更新市场竞争形势 357
五、深圳城市更新项目成功范例 358
第十三章 广州市城市更新特征及投资机会研究 364
第1节 广州市社会经济环境分析 364
一、广州国民经济发展情况 364
二、广州城市建设主要指标 365
三、广州城市人口增长情况 367
四、广州市土地供应成交分析 367
五、广州房地产市场发展现状 368
第2节 广州市城市发展战略规划 369
一、广州城市发展定位 369
二、广州市各区域定位 370
三、广州城市发展目标 374
四、广州城市发展政策指引 375
五、广州城市发展布局 375
（一）土地利用总体格局 375
（二）广州交通体系图 376
（三）居住用地布局 377
