韩式汗蒸洗浴中心建设项目可行性研究报告

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XXX有限公司
韩式汗蒸洗浴中心建设项目


商
业
计
划
书



二零一六年三月
阅读注意事项
1、目的
本商业计划书（以下简称“计划书”）由XXX有限公司提供数据，目的在于对该项目进行综合评估，为有兴趣的投资者和贷款者提供充分的信息。
2、内容及风险因素
本计划书含有XXX有限公司的机密信息，有兴趣的投资者和贷款者对本计划书所提供的信息，还应认真研究，在充分考虑投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。
3、责任声明
本计划书由内容的解释权及版权归XXX有限公司所有，由XXX有限公司确保本文的准确性和真实性。
4、机密性
XXX有限公司仅为有兴趣的投资者提供本计划书。本计划书阅读者应接受保密协议中的条款和条件。特别是在未经公司事先明确同意之前，任何研究、阅读本计划书者，都不得对本计划书及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其它人，并且在XXX有限公司要求退还时，不得保留任何复印件。




XXX有限公司

目 录
章 项目摘要 1
1.1项目简介 1
1.2项目背景 1
1.3宗旨及商业模式 3
1.4项目主要建设内容 3
1.5项目资金需求 3
1.6项目预期收益 4
1.7投资与合作计划 5
第二章 项目概述 6
2.1项目公司简介 6
2.2项目企业文化 6
§2.2.1企业愿景 6
§2.2.2企业使命 6
§2.2.3企业核心价值观 7
2.3企业经营理念 7
§2.3.1管理理念 7
§2.3.2人才理念 8
§2.3.3团队理念 8
§2.3.4品质理念 8
2.4项目管理团队介绍 9
2.5企业管理 9
§2.5.1组织形式 9
§2.5.2组织机构 10
2.6项目管理 10
§2.6.1项目管理模式 10
§2.6.2管理措施 10
2.7项目投资环境 12
§2.7.1地理位置 12
§2.7.2地形地貌 12
§2.7.3气候条件 13
§2.7.4交通区位优势 13
§2.7.5经济发展条件 14
第三章 项目建设方案 16
3.1主要建设规模 16
3.2主要装修设计方案 16
3.3汗蒸房工作原理及功效 20
3.4给排水设计 22
§3.4.1设计依据 22
§3.4.2给水设计 22
§3.4.3排水设计 23
3.5供配电设计 23
3.6项目实施进度规划 24
第四章 行业市场分析 25
4.1休闲保健行业发展现状分析 25
4.2汗蒸行业发展趋势分析 25
4.3汗蒸行业对比优势及前景分析 26
4.4项目实施宏观环境分析 32
4.5市场分析结论 33
第五章 竞争与策略 34
5.1SWOT分析 34
§5.1.1项目竞争力分析 34
§5.1.2项目的竞争优势 34
§5.1.3项目的竞争劣势 35
5.2竞争策略 36
§5.2.1品牌策略 36
§5.2.2人才策略 36
§5.2.3信息策略 36
§5.2.4节本策略 37
§5.2.5信誉策略 37
5.3营销策略 37
§5.3.1市场营销策略 37
§5.3.2宣传策略 38
第六章 投资估算与资金筹措 39
6.1投资估算依据 39
6.2固定资产投资估算 39
6.3流动资金估算 40
6.4资金筹措 40
6.5项目投资总额 40
6.6资金使用和管理 42
第七章 财务及经济评价 43
7.1总成本费用估算 43
§7.1.1基本数据的确立 43
§7.1.2产品成本 44
§7.1.3平均产品利润 45
7.2财务评价 45
§7.2.1项目投资回收期 45
§7.2.2项目投资利润率 46
§7.2.3不确定性分析 46
7.3经济效益评价结论 46
第八章 风险及规避 48
8.1项目风险因素 48
§8.1.1不可抗力因素风险 48
§8.1.2 市场风险 48
§8.1.3工程风险 49
§8.1.4资金管理风险 49
8.2风险规避对策 49
§8.2.1不可抗力因素风险规避对策 49
§8.2.2市场风险规避对策 50
§8.2.3工程风险规避对策 50
§8.2.4资金管理风险规避对策 50
第九章 结 论 51
附 表 52
附表1 销售收入预测表 52
附表2 总成本费用表 53
附表3 外购原材料表 54
附表4 外购燃料及动力费表 55
附表5 工资及福利表 56
附表6 利润与利润分配表 57
附表7 固定资产折旧费用表 58
附表8 无形资产及递延资产摊销表 59
附表9 流动资金估算表 60
附表10 资产负债表 61
附表11 资本金现金流量表 62
附表12 财务计划现金流量表 63
附表13 项目投资现金量表 65
附表14 资金来源与运用表 67

章 项目摘要
1.1项目简介
项目名称：韩式汗蒸洗浴中心建设项目；
项目单位：XXX有限公司；
项目建设地址：吉林省延边朝鲜族自治州珲春市；
公司法人代表：
项目负责人：
投资总额：350.00万元人民币；
通过众投筹资：350.00万元人民币。
1.2项目背景
珲春市（满语：Huncun）位于吉林省东端，图们江下游，隶属于延边朝鲜族自治州，珲春市是中国地处中、朝、俄三国交界的边境城市。与朝鲜临江相邻，与日本、韩国隔海相望，是珲春特地理位置的魅力所在，“雁鸣闻三国，虎啸惊三疆；花开香三邻，笑语传三邦”是对珲春的真实写照。由于珲春市处于图们江区域国际合作开发的核心地带，也被称为“东北亚的金三角”。
珲春既是中国直接进入日本海的通道，也是中国从水路到韩国东海岸、日本西海岸，以及北美、北欧的近点。以珲春为中心，周边分布着俄、朝众多天然不冻港。
长珲城际铁路的开通，为珲春带来了新的发展机遇，也为珲春旅游业送来了“东风”，全面“引爆”了旅游市场。每天10对动车组进出珲春站，为全国各地慕名而来的游客带来了高速、便捷的旅行体验，也为珲春旅游经济转型发展增添了新的动力。
“望三国、观日出”、“赏雁节”、“采摘节”等传统节庆活动，备受广大游客热捧，“边境旅游”、“自驾游”、“骑行游”等9大跨境旅游产品体系，更让珲春成为了吉林省乃至全国旅游产品线路为丰富的边境旅游城市。珲春旅游经济的发展将刺激珲春相关服务业的快速发展，这将成为项目发展的利好因素。
汗蒸是一种休闲项目，是能量谷热疗的一种，历史悠久，深受民众喜爱，是韩国的一大特色。韩式汗蒸是将黄泥和各种石头加温，人或坐或躺，用于驱风、袪寒、暖体、温肤靓颜，古代只是或的特权享受，文化渊源深厚。随着韩国文化的流行，汗蒸也紧随韩剧，服装，化妆，美容技术一起进入中国并且在短短的几年时间内迅速地被中国人所认可和接受，并且逐渐成为一种人们所热衷和追捧的休闲保健方式。
目前，珲春常驻人口将近30万人，加上每年旅游度假的外来人口超出40万人，这对于健康服务业无疑形成了庞大的市场需求，且项目周边尚无大型的洗浴中心，因此，在当地投资建设韩式汗蒸洗浴中心显得尤为迫切。
1.3宗旨及商业模式
本次“韩式汗蒸洗浴中心建设项目”，是XXX有限公司基于对珲春市旅游经济发展及配套服务行业进行深入的分析和研究，充分了解和掌握其韩式汗蒸洗浴市场发展潮流的基础上，并且具备雄厚的产业发展基础与管理经验的基础上，经过多方面的考证和论述郑重提出的。
公司发展的宗旨：致力于打造珲春市的韩式汗蒸洗浴中心，打造成为当地民众及外来人群休闲、健康、养生的又一目的地。
项目实施可有效满足当前人们洗浴、休闲、放松、娱乐及健康养生需求，同时也可提升珲春市经济发展的服务业配套能力，且项目将采取特的众投模式运营，市场经营及发展优势较强；可以说项目建设具备良好的市场发展空间，项目的实施将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。
1.4项目主要建设内容
本项目总建筑面积2200平方米，利用现有房屋进行装修改造，即可投入使用，将建成珲春市中休闲、理疗、商务、娱乐、保健、养生、美容美体等更多种服务项目为一体的韩式汗蒸洗浴中心。
1.5项目资金需求
本项目总投资金额为350.00万元人民币，主要用于汗蒸洗浴中心的装修工程、设备购买及安装、预备费以及充实企业流动资金等。
项目资金缺口为350.00万元人民币，现项目方拟采用众投方式融资，融资额度为350.00万元人民币。
1.6项目预期收益
该项目的投资具有十分可观的经济效益和社会效益，本项目建设完成后，计算期内年均销售收入可达420.57万元，年均利润总额137.56万元，项目投资利润率39.30%，税后投资回收期（含建设期）3.46年，十分可观。
项目主要经济技术指标汇总表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 总占地面积（自有房屋） ㎡ 2000.00
2 总投资资金，其中： 万元 350.00
2.1 设备及安装费用 万元 109.00
2.2 其他费用 万元 16.91
2.3 预备费用 万元 9.09
2.4 铺底流动资金 万元 15.00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 480.00
2 年均销售收入 万元 420.57
3 年平均利润总额 万元 137.56
4 年均净利润 万元 103.17
5 年均增值税 万元 19.52
6 年教育税金及附加 万元 2.15
7 年均所得税 万元 34.39
8 项目定员 人 26
9 建设期 月 5
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 39.30%
2 项目投资利税率 % 45.49%
3 税后财务内部收益率 % 30.32%
4 税前财务内部收益率 % 38.27%
5 税后财务静现值(ic=8%) 万元 494.02
6 税前财务静现值(ic=8%) 万元 709.61
7 投资回收期(税后)含建设期 年 3.46
8 投资回收期(税前)含建设期 年 2.91
9 盈亏平衡点 % 32.38%
1.7投资与合作计划
项目方将在互惠互利的原则下，充分发挥各方面的优势，整合各种资源，进行广泛的合作。本项目的资金合作方式将采用众投模式，经营所得的收益也将根据投资金额进行分红收益，从而为周边更多的人群创造创业机会。本项目现属于新建项目，待资金到位后即可实施建设进而扩大经营规模，创造更多的效益。欢迎广大投资者与项目方开展各种方式的合作，共同发展。

第二章 项目概述
2.1项目公司简介
项目承办单位：XXX有限公司
法人代表：
公司成立时间：
注册资本：
公司类型：
地 址：
经营范围：
2.2项目企业文化
§2.2.1企业愿景
汗蒸洗浴产品的市场潮流
体验高雅生活、品味人生
创造、健康、环保的生活
§2.2.2企业使命
男人蒸出健康、女人蒸出美丽
诚信服务、精益求精


§2.2.3企业核心价值观
善于创新，勇于拼搏，甘于奉献，执行，用心服务：
善于创新——企业将建设超乎寻常的创新能力，创造性解决的突击事件，吐故纳新，开拓进取，从不满足于现状，勇于否定，不断，以满足和创业永恒的精神对待每份工作，将每个成绩当作新的起点，不断攀登新的高峰。
勇于拼搏——公司在世人面前展现一个又一个的惊奇，以超乎常人的拼劲，以非一般的努力来完成非一般的任务。
甘于奉献——始终胸怀强烈的使命感和高度的责任心，谋事从大局出发，遇事以大局为重，主动付出，不计回报。
执行——目标一旦达成，坚决贯彻执行，完成目标没有任何借口，没有条件也要创造条件，以超乎寻常的速度，完成常人认为不可能的事情。
用心服务——用创造满足顾客的需求，用创新谋求发展，全体企业员工应该将服务提升到战略高度来认识，秉承认真负责的态度，以近乎苛刻的标准要求自己，将每个细节做到和，将服务做到尽善尽美。
2.3企业经营理念
§2.3.1管理理念
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