展示贸易总部基地升级改造项目可行性研究报告

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江西xxx装潢建材博览城有限责任公司
中国铝合金展示贸易总部基地升级改造项目

可
行
性
研
究
报
告

二零一六年五月


目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目升级改造地点 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目建设规模 2
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目建设期限 2
1.2项目承建单位介绍 3
1.3编制依据 3
1.4编制原则 3
1.5研究范围 4
1.6主要经济技术指标 4
1.7综合评价 5
第二章 项目背景及必要性分析 6
2.1项目提出背景及发起缘由 6
2.2项目建设必要性分析 7
2.2.1加快城市化建设带动建材市场规范化发展的需要 7
2.2.2实现从“摊位市场”向“总部市场”的新转型的需要 7
2.2.3集成整合分散商户打造铝合金展示贸易总部基地的需要 8
2.2.4改善人居环境提升城市品味带动商业发展的需要 8
2.2.5增加当地就业带动产业链发展的需要 8
2.2.6带动当地经济快速发展的需要 9
2.3项目建设可行性分析 9
2.3.1政策可行性 9
2.3.2市场可行性 9
2.3.3管理可行性 10
2.3.4财务可行性 10
2.4分析结论 10
第三章 行业市场分析 12
3.1铝合金型材行业市场分析及前景展望 12
3.2铝合金建材市场应用及需求分析 14
3.3项目市场分析结论 14
第四章 项目建设条件 16
4.1项目地理位置选择 16
4.2区域投资环境 16
4.2.1地理位置 16
4.2.2区域自然气候 17
4.2.3区域自然资源条件 18
4.2.4区域交通区位条件 19
4.2.5区域经济发展条件 20
第五章 总体建设方案 22
5.1项目规划原则 22
5.2项目功能定位 22
5.3项目升级改造目标及指导思想 23
5.4项目经营思路 25
5.5土建工程方案 26
5.5.1方案指导原则 26
5.5.2建筑设计主要规范及标准 26
5.3.3结构设计思路 26
5.5.4主要建设内容 27
5.6工程管线布置方案 27
5.6.1给排水 27
5.6.2供电 29
5.7土地利用情况 30
5.7.1项目用地规划选址 30
5.7.2用地规模及用地类型 30
第六章 节约能源方案 32
6.1节能设计依据 32
6.2 主要节能措施 32
6.3具体节能方案 33
6.4建设项目能源消耗种类和数量分析 34
6.4.1能源消耗种类 34
6.4.2能源消耗数量分析 34
6.5结论 34
第七章 环境保护与消防措施 35
7.1设计依据及原则 35
7.1.1环境保护设计依据 35
7.2环境保护目标和保护内容 35
7.3工程分析及管理措施 37
7.4消防安全 38
7.4.1设计依据 38
7.4.2消防措施 38
7.4.3抗震措施 38
7.4.4综合防灾 39
7.4.5 防洪涝措施 39
第八章 劳动安全卫生 40
8.1 编制依据 40
8.2概况 40
8.3 劳动安全 40
8.3.1工程消防 40
8.3.2防火防爆设计 41
8.3.3电力 41
8.3.4防静电防雷措施 41
8.4劳动卫生 42
8.4.1防暑降温 42
8.4.2卫生 42
8.4.3照明 42
第九章 企业组织机构与劳动定员 43
9.1组织机构 43
9.2劳动定员 44
9.3人力资源管理 44
9.4福利待遇 44
第十章 项目实施规划 45
10.1建设工期的规划 45
10.2 建设工期 45
10.3实施进度安排 45
第十一章 投资估算与资金筹措 46
11.1投资估算依据 46
11.2固定资产投资估算 46
11.3资金筹措 47
11.4项目投资总额 47
11.6资金使用和管理 50
第十二章 财务及经济评价 51
12.1总成本费用估算 51
12.1.1基本数据的确立 51
12.1.2产品成本 52
12.1.3产品利润与销售税金 53
12.2财务评价 53
12.2.1项目投资回收期 53
12.2.2项目投资利润率 53
12.2.3不确定性分析 53
12.3经济效益评价结论 54
第十三章 风险分析及规避 56
13.1项目风险因素 56
13.1.1不可抗力因素风险 56
13.1.2 市场风险 56
13.1.3 工程风险 57
13.1.4资金管理风险 57
13.1.5 政策风险 57
13.2风险规避对策 58
13.2.1不可抗力因素风险规避对策 58
13.2.2市场风险规避对策 58
13.2.3工程风险规避对策 59
13.2.4资金管理风险规避对策 59
13.2.5 政策风险规避对策 59
第十四章 招标方案 60
14.1招标管理 60
14.2招标依据 60
14.3招标范围 60
14.4招标方式 61
14.5招标程序 61
14.6评标程序 62
14.7发放中标通知书 62
14.8招投标书面情况报告备案 62
14.9合同备案 62
第十五章 结论与建议 63
15.1结论 63
15.2建议 63
附 表 64
附表1 销售收入预测表 64
附表2 总成本表 66
附表3 外购原材料表 67
附表4 外购燃料及动力费表 68
附表5 工资及福利表 69
附表6 利润与利润分配表 70
附表7 流动资金估算表 71
附表8 资产负债表 72
附表9 资本金现金流量表 73
附表10 财务计划现金流量表 74
附表11 项目投资现金量表 76
附表12资金来源与运用表 78


章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
中国铝合金展示贸易总部基地升级改造项目
1.1.2项目建设单位
江西xxx装潢建材博览城有限责任公司
1.1.3项目建设性质
升级扩建项目
1.1.4项目升级改造地点
本次项目升级改造地址位于江西省xxx市青云谱区广州路189号。
1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为50000.00万元，其中：固定资产投资为48000.00万元（主要建筑工程费用为20000.00万元，安装工程费用为11070.00万元，土地费用7000.00万元，其他费用为1077.33万元，行政规费752.67万元），安置与补偿费用为2000.00万元。
项目建成后，可实现总销售收入为76000.00万元，利润总额39649.75万元，年均净利润29737.31万元，上缴营业税金及附加为11868.28万元，上缴所得税9912.44万元，可上缴税金总额21780.72万元；投资利润率为79.30%，投资利税率103.04%，税后财务内部收益率48.42%，税后投资回收期(含建设期)为1.68年。
1.1.7项目建设规模
本项目以xxx建材大市场为依托，经中国建材联合会同意，在江西南昌筹建中国建材联合会铝合金分会，拟将原xxx建材市场升级改造成具有一定规模和档次的具有现代建筑美感的铝合金展示贸易总部基地，在功能布局上符合铝合金展示贸易的特殊需求：拟升级改造成为集展示、贸易、电子商务、办公、居家、仓储为一体的现代交易中心。目前xxx建材市场具备了升级改造条件。
本次项目总占地面积70亩，总建筑面积为80000.00平方米，其中：地上建筑面积60000.00平方米，地下建筑面积20000.00平方米。主要建设内容及规模如下：
主要建筑物、构筑物一览表
工程类别 分项工程名称 单位 建筑面积 备注
1、主要建筑工程 地上建筑面积 ㎡ 60000.00
地下建筑面积 ㎡ 20000.00 地下车库
合计 ㎡ 80000.00
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金50000.00万元人民币，其中：项目企业自筹资金25000.00万元，申请银行贷款25000.00万元。
1.1.9项目建设期限
本项目建设从2016年5月—2018年4月，建设工期共计24个月。
1.2项目承建单位介绍
项目承办单位：江西xxx装潢建材博览城有限责任公司
法人代表：吴润林
主营业务：房地产开发经营，房地产信息咨询；建材的批发、零售；设计、发布、代理、制作国内各类广告；实业投资。
1.3编制依据
1.《国民经济和社会发展第十三个五年(2016-2020年)规划纲要》；
2.《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；
3.《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》；
4.《江西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；
5.《产业结构调整指导目录(2014年本)》；
6.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
7.《现代财务会计》；
8.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
9.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）坚持技术、管理的性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内的信息系统技术，设备选用国内的以达到企业的益。
（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。
（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 规划总用地面积 亩 70.00
2 项目总建筑面积,其中： ㎡ 80000.00
2.1 地上建筑面积 ㎡ 60000.00
2.2 地下建筑面积 ㎡ 20000.00
3 容积率 -- 1.71
4 建筑密度 % 42.86
5 总投资资金，其中： 万元 50000.00
5.1 工程及安装费用 万元 41000.00
5.2 土地费 万元 7000.00
5.3 安置与补偿费用 万元 2000.00
二 主要数据
1 总销售收入 万元 76000.00
2 总开发成本 万元 24481.98
3 利润总额 万元 39649.75
4 净利润 万元 29737.31
5 营业税金及附加 万元 11868.28
6 上缴所得税 万元 9912.44
7 项目总投资 万元 50000.00
8 项目定员 人 65
9 建设期 年 2
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 79.30%
2 项目投资利税率 % 103.04%
3 税后财务内部收益率 % 48.42%
4 税前财务内部收益率 % 64.27%
5 税后财务静现值(ic=8%) 万元 15,844.81
6 税前财务静现值(ic=8%) 万元 23,422.19
7 投资回收期(税后) 年 1.68
8 投资回收期(税前) 年 1.26
9 盈亏平衡点 % 21.23%
1.7综合评价
本次“中国铝合金展示贸易总部基地升级改造项目”的建设将成为当地经济发展新的增长点和支柱产业。项目建成后，将形成铝合金建材商贸流通产业的集聚效应，打造集展示、贸易、电子商务、办公、居家、仓储功能于一体的中国铝合金展示贸易总部基地，可以提高区域度、信誉度，既可以优化提升当地第三产业水平，也是完善城市功能、提升城市品位、改善和发展民生的重要途径。项目的运营将带动当地铝合金建材批发及零售产业及地方经济的发展，促进就业，加快城市发展进程，项目将成为当地新地标，为地方经济发展增创新的优势。本项目建设条件，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅能给项目公司带来更好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。

第二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景及发起缘由
随着xxx地区经济的发展，现有建材市场交易场所已经不能满足其城市发展和现代商贸物流发展的需要，xxx建材市场将顺应发展潮流，审时度势地进行升级改造，为赢得消费者青睐打下良好基础，抢占xxx铝合金建材市场的“桥头堡”，奠定xxx地区铝合金建材“”的地位。
为此江西xxx装潢建材博览城有限责任公司抓住这一商机，投资在江西省南昌市青云谱区广州路189号对原有xxx建材市场进行升级改造，原有部分建筑物将拆除或改造，并新建地上及地下建筑。原有已建的xxx建材市场主营铝合金，主卖铝合金毛料，虽涵盖建材种类（是江西省目前规模大，品种的铝合金大市场），但附加值低，税收、效益都不理想，且已投入使用多年，且定位偏低，目前大市场内由于是租赁化临时建筑大市场，周边环境仍存在较为脏乱、布局不够合理等情形。本次将此部分纳入项目整体考虑进行改造。升级之后的中国铝合金展示贸易总部基地将具有整体性和统一性，在形象、宣传、、经营等方面进行化、规范化调整，大程度提升铝合金建材的竞争力和行业地位。公司已收购了“中国铝合金网”，拟完善其建设，形成线上线下互动。本项目强调新型铝合金材料：比如可以盖别墅的铝合金材料（不用钢筋水泥，建筑速度快，免装修，节省装修费用，抗震效果好，，绚丽多彩）。
项目的启动将为加快地方经济发展方式转变和产业结构优化升级起到积极作用。该项目也符合当地招商引资产业导向，享有得天厚的政策优势，这也为项目的顺利的提出提供了便利，项目的提出恰合时宜且意义重大，将对于地方经济快速发展具有积极的意义，该项目建设具备良好的市场发展空间，项目的实施将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1加快城市化建设带动建材市场规范化发展的需要
近年来，随着城市扩张建设以及交通、通讯等硬件基础设施建设发展迅猛，带动着房地产开发、民居改造等建设的兴起。根据城市规划的总体要求，各类大型商贸服务、工业园区等建设项目逐步由城市中心向周边郊区延伸，以及扩张城市框架加快城市化建设，使建筑材料需求量大大提高。而现有建材市场规模小，分布零散，不系统规范，完全不符和发展的需要。因此，为进一步提高企业经济效益，拓宽建材市场经营渠道，本着培育市场、发展市场，为广大消费者提供更为广泛的理念和方便，根据城市建设总体规划要求和当地关于进一步加强和规范建材市场建设的有关规定及有关优惠政策。通过充分地市场调查论证后，项目公司将实施本次中国铝合金展示贸易总部基地升级改造项目。
公司将引入全新的商业理念，实施开发建设依托铝合金建材为主的集展示、贸易、电子商务、办公、居家、仓储等功能一体化的铝合金展示贸易总部基地，建立完善的服务体系，实施的市场运做。进一步拓展交易内容和模式，打造xxx地区铝合金建材市场的主力军。
2.2.2实现从“摊位市场”向“总部市场”的新转型的需要
传统摊位式市场已经无法满足消费者的需求，提升改造是市场发展的必然要求。业内人士分析称，随着消费者需求提升，以及市容提升的要求，市区内传统建材市场如果不进行转型，终将面临淘汰。因此，留在市区里的传统摊位式市场——xxx建材市场也在积极酝酿转型，向中卖场转型。本项目将实现从“摊位市场”向“总部市场”的新转型，将带动项目地检查市场的发展。
2.2.3集成整合分散商户打造铝合金展示贸易总部基地的需要

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