城市综合体项目可行性研究报告编制
广西xx县帝王城市综合体项目
可行性研究报告
广西xx置业有限责任公司
目 录
章 总 论 1
1.1 项目概况及目标 1
1.2 研究工作的依据与范围 4
1.3 编制原则 5
1.4 主要技术经济指标 7
1.5 可行性研究结论 8
第二章 项目背景与建设的必要性 9
2.1项目背景 9
2.2 项目建设的必要性 10
第三章 市场分析与需求预测 12
3.1贺州市房地产发展现状 12
3.2 贺州房地产发展前景分析 16
3.3 项目所在地建设城市综合体发展的潜力分析 20
3.3本项目的市场定位 21
第四章 建设条件与场址选择 23
4.1 建设条件 23
4.2场址选择 24
第五章 建设及公用工程方案 27
5.1 工程组成 27
5.2 建设方案 28
5.3 装饰、装潢 32
5.4 公用工程 33
5.5 无障碍设计 36
5.6 绿化景观设计 37
第六章 节能与资源综合利用 39
6.1 用能标准和节能规范 39
6.2 节能措施 40
6.3节水措施 43
6.4资源综合利用 43
6.5项目能效水平评估 44
第七章 环境保护 46
7.1 建设地点环境现状 46
7.2 环境保护执行标准 46
7.3 主要污染源及污染物 47
7.4 污染综合治理方案 48
7.5 场区绿化 52
7.6 环境影响评价 52
第八章 组织机构与人力资源配置 53
8.1 企业组织 53
8.2 劳动定员 54
8.3 员工来源 54
第九章 项目实施进度安排 55
第十章 招标方案 57
10.1 概 述 57
10.2 招标组织形式 57
10.3 招标方式 57
10.4 招标基本情况表 58
第十一章 投资估算与资金筹措 60
11.1 投资估算 60
11.2 资金筹措 62
第十二章 财务评价 63
12.1财务评价依据及范围 63
12.2基础数据及参数选取 63
12.3财务效益与费用估算 64
12.4财务评价计算分析 66
12.5财务评价结论 67
第十三章 社会评价 69
13.1 项目对社会的影响分析 69
13.2 互适性分析 69
13.3 社会风险分析 70
13.4 社会评价结论 70
第十四章 结论和建议 71
14.1 结论 71
14.2 建议 72
附表 73
1、项目总投资估算表 73
2、固定资产折旧表 73
3、年可变成本表 73
4、年总成本费用表 73
5、营业收入,营业税金及附加值营业税估算表 73
6、利润分配表 73
7、项目投资现金流量表 73
8、项目资本金现金流量表 73
9.还款计划表 73
章 总 论
1.1 项目概况及目标
1.1.1 项目名称
广西xx县帝王城市综合体项目
1.1.2 项目性质
新建。
1.1.3 项目建设单位
单位名称：广西xx置业有限责任公司
简介：广西xx置业有限责任公司成立于2012年3月12日，新组建的股份制企业，是从事房地产及商务活动、信息咨询，对酒店、商场、超市、餐饮、生态园林行业投资的公司，是一个具有立经营核算的法人；公司下设一室一科三部：办公室，材料供应科，工程部，财务部，销售部，现有干部职工60人，其中，中级和其他各类技术职称人员20余人，注册资本1680万人民币。
公司秉承团结、创新、和谐的企业精神，坚持“工程，合作共赢”的经营理念，以创新为动力，以市场为导向，以产品质量为生命线，以满足客户需求为大目标，形成了xx置业人生的核心价值。天道酬勤，经过短短两年时间的发展，公司实现了从单一性商业地产开发横跨多个行业的区域性大型企业转变；目前经营管理着宜州市“帝王商贸城”以及开发贺州中心地块的“xx帝王城市综合体”项目。
1.1.4 项目实施地点
项目位于xx县城滨江路滨江旺楼旁。拥有交通便利，景观和人流密集等优点，总用地面积5618.2㎡。
1.1.5 项目建设规模和内容
1、建设规模
广西xx县帝王城市综合体项目规划用地面积5618.2㎡，该项目总建筑面积为：39787.57㎡，总层数为：17+1层；其中地下1层为地下停车场，1-5楼为银行金融业、西餐美食、数码通讯、大型生活超市、儿童乐园、加盟品牌中影电影院、电玩城、KTV娱乐城、游泳池、健身房、足浴及美容美体，超1000㎡以上的大型婚宴场所及酒店式住宅小区；是xx县集城市综合体休闲、娱乐、购物商城。
主要建筑指标如下：
总占地面积、5618.2㎡
代征地面积、 0
综合容积率7.08
建筑密度0.88
控高78.25米
绿化率10%
2、建设内容
广西xx县帝王城市综合体项目规划总建筑面积39787.57平方米。其中地上建筑面积34444.98平方米，地下一层建筑面积：5342.59平方米。
该建筑地上17层，地下1层，建筑高度65米，耐火等级，为一类高层民用建筑。该建筑负一层及地上1-4层为共用，其中地下1层为停车场，1-2层为商场，3层为娱乐，4层为餐饮，5层为架空层和天面游泳池，A栋6-17层为酒店，B栋6-17层为公寓式住宅。广西xx县帝王城市综合体项目是现代设计手法欧式风格的标志性商业建筑。集住宿、办公、会议、餐饮、商务、娱乐、康体休闲、办公等功能为一体。
其中各功能区域面积统计如下表所示：
序号 功能区域 建筑面积 建筑结构 备注
1 商业区域 12157平方米 地上1-4层裙楼 裙楼
2 宾馆区域 11143.48平方米 A栋地上6-17层主楼 主楼1
3 公寓式住宅 11143.99平方米 B栋地上6-17层主楼 主楼2
4 地下停车场 5342.59平方米 地下1层
5 总计 39787.57平方米
1.1.6项目总投资与资金筹措
（1）投资估算
本项目总投资为21075万元，其中工程投资9850万元，设备投资4850万元，装修费用投资6375万元。
（2）资金筹措
项目总投资21075万元，项目所需资金自筹9050万元，申请银行贷款12025万元（已经申请800万元，二次申请11225万元）。
1.1.8建设期限
项目建设期为54个月，即2013年8月～2017年1月。
1.2 研究工作的依据与范围
1.2.1 研究工作的依据
1、《广西壮族自治区城市规划管理技术规定（2004年版）》；
2、《贺州市关于<广西壮族自治区城市规划管理技术规定>(2004年版)实施补充规定》
3、《广西壮族自治区服务业十二五规划纲要》；
4、2015年贺州市工作报告；
5、《人民共和国环境保护法》；
6、贺州市国民经济发展十三五发展规划
7、广西壮族自治区国民经济发展十三五发展规划
8、贺州市城市发展规划（2004-2020）
9、项目建设单位提供的有关技术资料、项目方案及基础材料。
1.2.2 研究工作的范围
1、项目提出背景和建设必要性
2、 市场需求预测
3、建设条件
4、工程技术方案
5、消防和节约能源
6、 环境保护措施
7、劳动保护、安全防护和卫生
8、 企业组织和劳动定员
9、项目实施进度安排
10、投资估算和资金筹措
11、效益分析
1.3 编制原则
1、坚决贯彻落实科学发展观，以市场需求为导向；紧密围绕《贺州市促进服务业发展若干政策》确立本项目的发展战略和目标任务；坚持以做大做强为目标，以商业服务业产业优化升级、低碳节能环保为主线，充分发挥骨干企业先导带动作用。
2、积极响应广西壮族自治区促进服务业发展、贺州市旅游及会展业发展规划，使项目得建设成为满足贺州市消费结构升级、促进服务业发展的工程，对于促进区域人口就业也具有重要的社会意义。
3、根据贺州市规划（单体）设计条件通知书要求，做好项目的土地规划设计、能源（电力、燃气）、供水等公用工程及配套设施建设。
4、根据广西壮族自治区、贺州市“十二五”规划，融入区域经济发展、合理安排进度。
5、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
6、以区域会议、会展、休闲、度假、餐饮等需求的发展前景依据，结合本地文化特色，借鉴国际的城市综合体规划设计理念；引进第三方管理公司，明确项目建成以后的管理模式、运营机制。
7、项目省内地市的休闲度假、行业会议、商务等市场需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
8、项目建设中积极采用国际国内技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
9、节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
10、其它规定及客户要求。
1.4 主要技术经济指标
主要技术经济指标详见下表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号 科目 单位 指标 备注
1 项目规模总投资 万元 21075.00
2 营业收入 万元 12386.50
3 总成本 万元 5828.00
3.1 可变成本 万元 3212.80
3.2 固定成本 万元 2615.20
4 经营成本 万元 4918.20
5 利税总额 万元 5265.70
5.1 营业税金及附加 万元 148.64
5.2 净利润 万元 3878.41
5.3 营业税 万元 1238.65
6 财务内部收益率 % 19.51 税后
7 财务净现值 万元 7477.00 税后
8 税后投资回收期 年 5.25 含建设期
9 财务内部收益率 % 26.68 税前
10 财务净现值 万元 13812.20 税前
11 总投资收益率 % 24.49
12 投资利税率 % 24.99
13 项目资本金净利润率 % 17.17
14 盈亏平衡点 % 33.59
1.5 可行性研究结论
出品单位：中投信德产业研究中心
订购电话：010-5278-5534
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