烟台市龙口市宾馆被征收选择评估方式咨询北京李文谦律师
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宾馆被征收，应该如何选择评估方式？咨询北京拆迁律师李文谦
某地为规划新城区，拟对规划区内的相关建筑进行征收，未料到拆迁范围内的一家宾馆的承租人在谈判磋商时，竟然提出了高达一千五百万的征收补偿要求。但是，经征收方评估公司对该宾馆进行评估后，只得出约一百五十万元的结论。为什么二者之间的差距会高达十倍呢？让我们听听征地拆迁律师——李文谦和孟文静律师怎么说。
本案中，宾馆承租人的漫天要价看似不合理，但是如果我们仔细想想，会发现其主张并非毫无道理。宾馆作为一种收益性物业，其既有无形资产如土地使用权和特种行业经营许可证，又有固定资产如房屋和家具、防盗门、配套安全设施等。如果只是按照地上附着物来评估，那么可能只需要一百多万，但是如果考虑到预期利益，那就不是一百多够搞定的了。此外，宾馆业属于特种行业，开业前需要取得特种行业经营许可证，比一般的行业手续更加复杂，成本也更高。
那么，宾馆、酒店、度假村等特种行业在面临征收时，应该如何评估呢？
在动迁实践中，我们比较常用的评估方法主要由成本法、收益法、假设开发法等。因为宾馆的适用时间较长且具有连续性，能让宾馆的老板在未来的一定时间能取得源源不断的收益，所以，宾馆拆迁常用的评估方法是收益法，其终的评估价格与经营年限、折现率和现有净利润有关。此外，由于宾馆业的特种行业经营许可证有一定期限，如果许可证剩余期限长于土地使用权的剩余期限，那么剩余年限应当按照土地使用权的剩余期限；反之，则应当按经营许可证的剩余期限和经营许可证期限后土地使用权的剩余期限分段计算。
由上述可知，宾馆等特种行业在面临征地拆迁项目时，采用收益法才能合理保障被征收人的应得利益，被拆迁人对此可以提出要求，以维护自身合法权益。
李文谦律师，联系电话：；，律所合伙人律师，的行政诉讼、国内的征地律师。其所代理的廖明耀房屋强拆纠纷案件被评为全国征地拆迁典型案件，在征地拆迁领域享有良好声誉，以胜诉率和结案率久负。李律师代理的“全国滴滴专车案”更是引起社会广泛关注。（乐视TV:李律师聚焦专车案做客《评论》）目前李律师已正式接受“王娜娜事件”受害者王娜娜的委托，助其合法维权案。
孟文静律师，联系电话：；，律所合伙人律师，于2006年开始从事征地补偿、房屋拆迁案件，办理过大量拆迁和征地纠纷案件，具代表性的是，被评为全国征地拆迁典型案件的廖明耀房屋强拆案，以及备受主流媒体关注的济南“专车案”等，利用丰富的知识和技能，为客户争取利益，获得广大当事人的一致好评。目前孟律师已正式接受“王娜娜事件”受害者王娜娜的委托，助其合法维权案。
（声明：如果同行们觉得我们做的足够好就努力加油去学习前进，但请不要直接剽窃我们的成果去欺骗善良的当事人。)
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