现在是法制社会,在哪里都讲的是“依据”!!拆迁需要的是什么依据呢?评估报告,之所以要涉及到评估报告,是因为要把企业或个人所投入的财力,物力,人力,精力,时间的总体价值以书面的形式体现给相关单位
哪个公司能更好的使自己的企业得到合理的赔偿?——————找海润京丰
北京海润京丰经过多年的发展,公司现已成为中国资产评估协会直属会员,以事实为根据,以为准绳,恪守评估行业道德、执业纪律,为社会各界提供、、规范的评估服务,出具委托人的合法权益的评估报告。
伴随着时代的发展,各地方都因为需要占地而拆迁,那么当遇到拆迁价格不合理时,要找哪个部门进行帮助呢?
企业跟房屋(居住房)一样也有可能会面临被拆迁的决定,在拆迁通知下发到企业手里的时候,企业就要能够好好的配合。但企业拆迁带来的影响跟人房屋(居住房)相比可是差了很多了,那么,拆迁企业应该怎么评估?企业拆迁评估价格如何确定?
,就目前学术界和执业界的普通共识,资产评估可以表述为:资产评估是机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,按照规定的程序和标准,对资产价值进行分析评定、估算。
拆迁方是征收的主体,那么对于房屋价值的判断,就应该采用第三方立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值,但如果拆迁方还是设定一个指导价的话,就不能体现第三方的立判断。
企业拆迁由谁选择评估公司?目前,一般都是让被拆迁方自己找评估所,这对以前来讲是的好消息,使得被拆迁方更能清楚了解自己的资产价值,也减少了被拆迁方对征收方的心存芥蒂,能大声的为自己资产所遭到的损失发声。这大大增强了民众的法律意识,同时也是响应了《人民共和国资产评估法》中明确只要是自然人、法人都可单方委托的政策,这也大大体现了拆迁单位以各企业厂房的利益为出发点,为百姓考虑问题,也说明了,在促进社会主义经济发展的同时,也使得被拆迁方资产利益得到了保障。
其次,从客观事实角度讲需要注意的问题:
工厂拆迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的拆迁方,还涉及作为当事人的企业。一般来说,工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,下中就这三个阶段分别进行一些分析:
(一)拆迁前的准备阶段:
1、因工厂的客户得知该企业拆迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;
2、拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;
3、由于工厂将要拆迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;
4、由于工厂将要拆迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂拆迁前的生产管理;
5、工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。
(二)拆迁阶段:
在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:
1、生产经营中仍需要支付的费用:
a 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求;b、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用;c 、管理费用;d 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
2、财务费用:
因工厂拆迁的利息支出。在这一阶段,拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。
(三)拆迁后生产恢复阶段:
在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。
停产停业损失(商业利润)=企业经营收入-生产销售成本-停业期间经营成本-销售税金-管理费用-财务费用-房地产净收益。一般来说,经营性用房单价相对较高,价格把握较为不易,其拆迁补偿价格评估的准确与否,直接影响到拆迁当事人的利益。追究其原因,导致企业经营损失的原因是很多方面的,但是经营损失评估常见的是企业搬迁损失评估。
它主要是由以下三个方面组成的:
1.不动产损失评估(指不能随迁的财产的补偿价值评估);
2.停产损失评估(指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估);
3.搬迁费评估(指随迁财产搬迁的全部合理费用)。
值得注意的是,拆迁方是征收的主体,那么对于房屋价值的判断,就应该采用第三方立的判断才能公平。即便是第三方评估机构来评估价值,但如果拆迁方还是设定一个指导价的话,就不能体现第三方的立判断。
总之,每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题,但又各不相同。想解决问题就要从实际角度出发,认真分析影响企业评估的各个症结所在,才能使得评估报告更加合理、科学。
我单位王老师竭诚为您服务,以事实为根据,以为准绳,恪守评估行业道德和执业纪律,诚信、、勤奋、责任是北京海润京丰资产评估事务所对客户一如既往的承诺。
润京丰温馨提示:资产评估工作越早进行越好,等实物资产真正毁损了的时候,将给相关方带来不必要的麻烦!
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。
就目前学术界和执业界的普通共识,资产评估可以表述为:资产评估是机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,按照规定的程序和标准,对资产价值进行分析评定、估算。
拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种:市场评估价、商品房交易均价、重置价,它们用途各有不同,在不同情形下分别适用。
企业跟房屋(居住房)一样也有可能会面临被拆迁的决定,在拆迁通知下发到企业手里的时候,企业就要能够好好的配合。但企业拆迁带来的影响跟人房屋(居住房)相比可是差了很多了,那么,拆迁企业应该怎么评估?企业拆迁评估价格如何确定?
预估资产价值的好处:
很多普通人在面临征收的时候都很盲目,自己都不清楚自己的资产状况,不清楚应该补偿多少。即便跟征收方谈判,也是无从下手。这时候,我们就要对自己的土地、房屋基本情况以及装修情况做到心中有数,可以制作财产及损失清单,可以让我们在客观事实的基础上做到心里有数。
北京海润京丰资产评估事务所,本公司提供拆迁损失评估、经营损失评估、停产损失评估服务。经营损失是指受损失主体过去的或者正在发生的有关交易或者事项导致某项资产的资产价值发生了全部或者部分的实质性损失,或导致经济利益的无对价流出。其中,资产价值包括使用价值、转让价值、可变现价值等。发生经营损失,应当在调查核实的基础上,依据确凿、合法、有效的证据,通过经营损失评估认定经营损失金额及形成原因。经营损失评估属于资产评估的一类。假设一个经济主体正常经营时,它的获利能力是持续性的而且是可预测的。但是,一旦这种经营能力受到外来因素的影响而不能获利甚至亏损时,就会产生经营损失。拆迁损失评估分三个方面:不动产损失评估(指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估);停产损失评估(指因拆迁而停产给经济体造成的损失价值评估);拆迁费评估(指随迁财产拆迁的全部合理费用)。
拆迁涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到方方面面,因此,对于经济体损失的评估也比较复杂。这不但关系到部门,开发商还涉及作为当事人的受损主体,因此,对于经济体拆迁对生产经营方面造成的损失,可以从三个阶段来考察,即:拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段),上升至高值(拆迁阶段),然后从大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。评估的思路为:从拆迁准备阶段到拆迁后生产恢复到未拆迁时的生产水平这段时间内,假定企业未发生拆迁且持续经营,那么在这段时间内企业正常的经营收益减去拆迁期间的实际收益即可估测出经营损失。
评估的思路为:从拆迁准备阶段到拆迁后生产恢复到未拆迁时的生产水平这段时间内,假定企业未发生拆迁且持续经营,那么在这段时间内企业正常的经营收益减去拆迁期间的实际收益即可估测出经营损失。
企业拆迁在现在的社会较为常见,各种各样的争议问题逐渐被引发,进而成为热议,更为企业主所忧虑,相较于住宅拆迁来说,一个企业的迁址就像是一场大战,但却没有硝烟,像是一场比赛,但却没有规则,面对后盾强大的对手,谁做好了预先防备,谁就抢占了维权先机,企业维权不打无准备之仗。
海润京丰评估所作为评估机构为被拆迁人服务,是被拆迁人合法权益的捍卫者,今天,海润京丰评估所就给企业主一锦囊,如遇拆迁困顿请“照单开方”。
在拆迁过程中,天平的两端是拆迁方和被拆迁方,被拆迁人往往控制不好砝码而失重,每当天平倾斜,地位就会被动,企业主作为红线范围内的当事人恰恰就很难把控:
一剂“和”
以和为贵,可以与拆迁方保持稳定的关系也是较为关键的一点,不仅可以防止实际伤害的发生,更可以知己知彼,一般情况下,被拆迁人和拆迁方的交际只限于两个方面:“谈”、“争”。“谈”即在其过程中积极应对拆迁方的谈判方式,保持良好的状态和畅通的谈判渠道;“争”如果拆迁方出现违法点则“一击致命”,通过以上两种方法的双管齐下,定可以加大补偿的争取力度。
二剂“稳”
面临企业搬迁,请一定要将自己的搬迁损失做到心中有数出具拆迁损失报告,比如同等条件下额外的租金损失、停产停业损失、设备损失、营销损失、人员安置费用等。在做好以上数据统计后,企业主可以根据实际情况制定拆迁损失报告,稳扎稳打,作为后期索取拆迁补偿的“良方”。
三剂“准”
有些企业的厂址是租用而来的,而补偿款是单向补给,在这种情况下承租人要和出租人达成合议,拆迁就是一场“一致对外”的攻心战,达成“统一战线”才可以保持各自的权益不受损害,也只有保持同心协力才可以加大补偿,互利互惠,摒除内部争议,防止内部分化,但在生活中较为常见的就有出租人置承租人的利益于不顾而私自和拆迁方达成补偿协议,所以请承租人一定要协调好与出租人的利益关系,一定要把控好与承租人拆迁关系,正确维权观念。
总之,每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题,但又各不相同。想解决问题就要从实际角度出发,认真分析影响企业评估的各个症结所在,才能使得评估报告更加合理、科学。
我单位王老师竭诚为您服务,以事实为根据,以为准绳,恪守评估行业道德和执业纪律,诚信、、勤奋、责任是北京海润京丰资产评估事务所对客户一如既往的承诺。
随着市场经济快速发展修建高速高铁成为完善交通系统的必经之路但同时也面临着大面积拆迁使得中小企业养殖场厂房苗木种植等诸多行业受到影响那么因拆迁造成的损失怎么补偿?怎样才能获得国家合理赔偿?老百姓遇到拆迁怎么办?应该先找哪个机构进行数据采集为得合理补偿拿出依据?怎样才能更好的为自己留有谈判余地?和国家机关单位凭借什么材料和依据能够为百姓合理拨款?因此国家成立事务所(第三方)为双方赔偿问题提供有效依据!同时只要涉及到拆迁评估 报告是的步骤!
“我的心痛你永远不懂”。这是许多被拆迁老百姓的心声。随着社会经济的发展征地拆迁是很多人正在经历或将要经历的事情。
由于资产是由具有资格的机构和人员依据一定的规则采用科学的方法对资产价值做出的客观公正的判断其结果会令买卖双方平息争论在的价格的基础上进行适度的讨价还价终顺利完成产权的让渡因此资产是交易双方共同的需求它为交易双方提供了一个协商作价的基础。
海润京丰----打造资产价值,服务中国企业健康发展。?海润京丰的服务宗旨是“实惠”针对企业的实际情况量身打造的资产工作方案。
北京海润京丰资产事务所(普通合伙)(简称海润京丰)是由财政部和北京市财政局共同授予资产资格的全国性公司。公司汇聚了大批行业数十位法律经济会计工程技术领域的人才同时与国外机构及准则保持着密切的合作关系。公司具备的方法和调查手段完善的管理体系和服务团队是一家集人才技术经验于一体的机构。
资产的作用
资产主要发挥以下三个方面的作用:
1咨询作用
从某种意义上说资产属于一种技术咨询活动具有咨询的作用。咨询的作用是指资产结论为资产业务提供化估价意见该意见本身虽然没有强制执行的效力但可以作为当事人要价和出价的参考。
2鉴证作用
鉴证由鉴别和举证两个部分组成。鉴别是依据原则对资产交易的现时价格做出的立判断而举证则为该判断提供理论和事实支撑使之做到言之有理持之有据。
3促进作用
资产的促进作用主要表现在三个方面:一是可以促进资源优化配置二是可以促进产权主体维护自己的合法权益三是可以促进资产工作的国际化和进一步对外开放
随着我国经济高速发展越来越多的工厂由于政策地理位置的关系需要搬迁由此产生企业搬迁损失的项目也不断增加。工厂搬迁损失从资料的可获得性和工作简易性出发人为地划分为三个阶段不同不动产损失停产损失和搬迁费。
-/gbabjha/-