旅游景区评估-景区经营权价值评估-北京国曦英泰资产评估有限公司

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旅游景区评估-景区经营权价值评估-北京国曦英泰资产评估有限公司

旅游景区评估方法概述
企业价值评估基本方法包括市场法、收益现值法和资产基础法。具体评估时要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
市场法是指将被评估企业与可比较的参考企业即在市场上交易过的可比企业、股权、证券等权益性资产进行比较，以参考企业的交易价格为基础，加以调整修正后确定其价值的评估方法。常用的两种市场法是参考企业比较法和并购案例比较法。市场法以市场实际交易为参照来评价评估对象的现行公允市场价值，具有评估过程直观、评估数据取材于市场的特点。但运用市场法需要获得合适的市场交易参照物。
收益现值法是指将被评估企业的预期未来收益依一定折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益现值法是以决定企业内在价值的根本依据——未来盈利能力为基础评价企业价值，反应了企业对于所有者具有价值的本质方面。但预测企业未来收益和选取折现率难度较大，采用收益现值法需要一定的基础条件。
资产基础法，是指在合理评估企业各项资产和负债的价值基础上确定评估对象价值的评估方法。
本次评估以持续使用和公开市场为前提，被评估资产在今后经营中仍维持其原有用途并继续使用和获取收益。综合考虑各种影响因素，本次评估分别采用资产基础法和收益现值法两种方法对某旅游景区开发有限公司的企业整体价值进行评估

资产基础法具体评估方法
资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的价值基础上确定评估对象价值的评估方法。对各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
1、流动资产
（1）货币资金：对评估基准日现金、银行存款的账面金额进行清查核实，在清查核实的基础上，以清查核实后账面值确定为评估价值。
（2）债权类流动资产：主要是应款、预付账款、其他流动资产，评估人员分析了其业务内容、账龄、还款情况，并对主要债务人的资金使用、经营状况作调查了解，在清查核实的基础上，以可收回金额作为评估价值。
（3）存货
评估人员对存货现场做了实地勘查，经过现场查看、了解，认为企业的存货管理制度严格、责任明确、摆放整齐、标识清楚，便于货物的收、发、盘点，基本实现了科学化的管理。企业对存货实行定期盘点，以账实的一致性，本次评估人员通过对存货进行抽查盘点，核实到企业账实相符。以核实后账面价值确定评估价值。
2、长期应收款的评估
评估人员核对申报表以及总账、明细账并查阅原始凭证，验证申报表列金额的正确性。在对应款核实无误的基础上，根据申报的长期应收款明细表中所列客户业务内容、发生日期、金额，向该公司财务人员及相关人员进行了了解，由财务人员及相关人员详细介绍各债务单位的实际情况，评估人员按照《企业会计准则》以及评估相关法规的规定，具体分析了长期应收款形成的原因，款项发生时间及欠款方信用情况，并对公司外欠款单位发函询证，判断各账户欠款的可收回性。对于没有回函的款项，通过替代程序予以核实验证。长期应收款无确凿无法收回的证明，以核实后账面价值确定为评估价值。
3、固定资产
根据本评估项目的评估目的和评估对象的具体情况，对固定资产采用重置成本法进行评估。重置成本法是通过测算评估对象在评估基准日的重置成本，用重置成本乘以综合成新率得出资产价值的一种方法。该方法的计算公式如下：
1、房屋建筑物类重置成本法：
纳入本次评估范围的构房屋建筑物和构筑物采用重置成本法进行评估。申报房屋建筑物主要是构筑物主要为停车场、景区内游步道。对构筑物的评估，运用指数调整法，确定其重置全价。之后根据综合成新率确定建筑物的评估值。成新率采用年限法与打分法综合确定房屋建筑物、构筑物成新率。
评估值=重置全价×成新率
①重置全价的确定
重置全价=账面原值×（1+固定资产投资增长指数）
②综合成新率的确定
构筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定房屋建筑物、构筑物成新率。当土地尚可使用年限少于房屋尚可使用年，按土地使用年限计算。
综合成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40%
年限法成新率是以经济年限减去已使用年限之差,占年限的百分比作为房屋建筑物、构筑物及管道沟槽的成新率。
年限法成新率=（建筑物经济年限－已使用年限）÷建筑物经济年限×
打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：
打分成新率=（结构得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B）×
G—结构评分修正系数；
S—装修评分修正系数；
B—设备评分修正系数。
③评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
2、设备类固定资产评估方法
（1）设备重置成本的确定
①机器设备重置成本的计算
机器设备的重置成本一般包括设备购置费、设备运杂费、安装调试费(不需安装调试设备则不考虑此项)、其他费用和合理的资金成本。
重置成本=设备购置价＋运杂费＋安装调试费＋其他费用＋资金成本
A、设备购置价
设备购置价在与资产占有方技术人员沟通后，根据查询机器设备价格数据库、市场询价、查阅《2009机电产品报价手册》及其他相关资料的结果修正后确定。
B、运杂费
设备的运杂费是指设备从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸、运输、采购、保管、保险及其他有关费用。运杂费根据运距、重量等确定，或按照供货条款确定。
C、安装调试费
依据概算及设备的实际情况确定设备的安装调试费率，以设备购置价为基数计算安装调试费（不需要安装设备不计安装调试费）。
D、其他费用
其他费用包括建设单位管理费、生产职工培训费、联动试运行费等，一般按照设备分摊的其他费用（扣除利息支出）确定。
E、资金成本
以上述确定的设备购置价、运杂费、安装调试费及其他费用之和为计息本金，假设在安装期平均投入，按与合理工期相对应的同期银行**利率确定。
②电子设备重置成本的确定
根据当地市场信息等近期市场价格资料，依据其购置价确定重置全价；对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场价格确定其重置全价。
（2）成新率的确定
①机器设备成新率的确定
A、评估中对于大型、设备，通过现场检查，了解生产工艺过程，该设备在生产中的作用及其结构性能等进行较全面的技术状态现场勘察，和查阅必要的设备运行、维护、检修、性能考核等记录及与运行、检修人员分析讨论后，结合已使用年限，通过采用使用年限法和现场勘察法分别确定设备的理论成新率和现场勘察成新率，再根据上述两种方法确定的成新率不同权重计算确定其综合成新率。其中：
理论成新率按照设备的已使用年限和尚可使用年限计算确定，尚可使用年限结合设备的实际运行状况、利用状况、维护状况、施工环境等综合确定。
理论成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限) ×
现场勘察成新率根据对设备进行现场勘察和鉴定结果，综合确定。
综合成新率=理论成新率×权重+现场勘察成新率×权重
B、对于一般机器设备主要采用使用年限法确定其成新率。计算公式为：
成新率=尚可使用年限／(已使用年限+尚可使用年限) ×
②电子设备成新率的确定
电子设备成新率主要依据企业电子设备的使用年限确定。
4、在建工程
由于该在建工程主要是房屋建筑物维修款，目前还在施工，尚未分摊到各具体工程，在综合分析后，本次以委估在建工程清查核实后账面值确定评估价值。
5、无形资产
纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权，是某旅游景区发展有限公司位于景区的土地使用权。估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用基准地价修正法：
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价系数修正表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价基准日价格的方法。
6、负债
纳入评估范围的负债包括短期借款、应付职工薪酬、应缴税费、专项应付款。负债的评估主要是在对账面价值核实的基础上，以评估基准日企业实际需要承担的负债金额作为负债的评估价值。

收益现值法具体评估方法
1、评估方法概述
收益现值法是通过将评估对象未来收益期内的预期收益按适当的折现率折为评估基准日的现值，以确定评估对象评估值的一种评估方法。所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值的总金额。 其基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意支付的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值。
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2、评估技术思路
收益现值法评估基本技术思路是根据评估调查情况以及被评估单位的资产构成和主营业务特点，以其历史会计报表为依据估算其企业整体价值，即以未来若干年度内的自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出经营性资产价值，用经营性资产价值加上被评估单位于评估基准日存在的未参与收益成本预测的其他资产和负债及与企业经营活动无直接关系的非经营性资产等单评估的其他资产价值，再减去付息负债价值得出股东全部权益价值。
3、评估方法
（1）评估模型
企业价值由正常经营活动中产生的营业资产价值和单评估的其他资产价值构成。
（2）基本公式
企业整体价值＝经营性资产价值+单评估的其他资产价值-基准日付息债务价值
（3）经营性资产价值的确定
①计算公式
本次评估采用两段法对经营性资产的自由现金流量进行预测。即将企业未来现金流分为明确的预测期期间的自由现金净流量和明确的预测期之后的现金流量。

P—经营性资产价值；
i—折现率(WACC)；
t—预测年度；
Rt—第t年经营性资产产生的现金流量；
R—第t年后的年金现金流量；
G—永续增长率；
n—预测第末年。
②经营性资产现金流量的确定
企业经营性资产现金流量采用息前税后自由现金流量，预测期自由现金流量的计算公式如下：
自由现金流量＝净利润＋财务费用（扣税后）＋折旧及摊销－资本性支出
－营运资金追加额
③折现率的确定
折现率采用风险累加法计算。
折现率 = 无风险报酬率 + 风险报酬率
风险报酬率 = 行业风险报酬率 + 经营风险报酬率 + 财务风险报酬率+其他风险报酬率
④收益期限的确定
某旅游景区开发有限公司运行稳定，持续经营，收益期按永续确定，即收益期限为持续经营假设前提下的无限经营年期。
⑤预测期的确定
本次评估采用两段法对某旅游景区开发有限公司的自由现金流量进行预测。即将企业未来自由现金流量分为明确的预测期期间的自由现金流量和明确的预测期之后的自由现金流量。
（4）单评估的其他资产包括未参与收益成本预测的其他资产和负债及与企业经营活动无直接关系的非经营性资产等，评估时以资产基础法评估中该项资产及负债的评估价值予以确定。
（5）评估基准日负息负债价值以2015年3月31日会计报表所列示的付息债务账面金额加以分析确定。